Les mesures fiscales en faveur de la transmission d'entreprise.
(Source : Conseils par des Notaires)
Pour les sociétés, la condition d'engagement collectif de conservation des parts, permettant une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit, n'est pas toujours remplie. Deux dérogations ont été opportunément prévues.
Depuis 2000, la transmission d'entreprise par succession, puis également par donation, est encouragée par une exonération de droits de mutation à titre gratuit, sous certaines conditions.
Les avancées depuis 1996
La transmission des entreprises moyennes soulève depuis longtemps de grandes difficultés. Il faut qu'elle soit préparée sur le plan juridique afin d'éviter la rigidité du droit des successions lorsque le propriétaire a plusieurs enfants. Même si les précautions nécessaires ont été prises, la fiscalité, avec des droits qui peuvent atteindre 40 % même en ligne directe, peut entraîner la disparition de l'entreprise. Le législateur en a pris conscience et en 1996 a prévu un abattement de 50 % appliqué à la valeur de l'entreprise, mais cette mesure a été considérée comme contraire à l'égalité devant l'impôt par le Conseil constitutionnel. En 2000, un nouveau dispositif est adopté, mais il est entouré de telles conditions et assorti de telles sanctions qu'il reste totalement ignoré par les chefs d'entreprise.
Par la suite, la réglementation est progressivement assouplie et l'exonération est étendue aux donations et portée à 75 %.
Reste l'obstacle souvent rencontré : la nécessité de signer un engagement collectif du vivant du chef d'entreprise pour les parts ou actions des sociétés ayant pour objet l'exploitation de l'entreprise. Deux mesures récentes permettent de contourner l'obstacle.
L'engagement réputé acquis
Pour 2007, la loi de finances rectificative 2006 du 30 décembre 2006 prévoit une première dérogation. L'engagement collectif est réputé acquis lorsque les parts ou actions de la société exploitante sont détenues, au moment de la transmission, par le défunt et par son conjoint, depuis au moins deux ans et à hauteur de plus de 20 % si la société est cotée, ou de 34 % si elle ne l'est pas, des droits financiers et des droits de vote attachés aux titres émis par la société. La même règle s'applique en cas de donation. Les fonctions de direction doivent être assurées par le défunt, le donateur ou son conjoint, également depuis deux ans. Curieusement, cette mesure semblait limitée aux époux. Le mot "ou" devant conjoint est substitué à "et" par la loi de finances rectificative pour 2007 du 25 décembre 2007 ; le partenaire lié par un pacte civil de solidarité est ajouté par la même loi.
L'engagement collectif postérieur au décès
Pour 2008 cette fois, la loi de finances du 24 décembre 2007 introduit une seconde dérogation de portée plus générale. Lorsque les parts ou actions transmises par décès n'ont pas fait l'objet d'un engagement collectif de conservation, les héritiers ou légataires, ou encore l'un d'eux, peuvent conclure entre eux ou avec d'autres associés un engagement collectif. Ils doivent le faire dans les six mois du décès.
Les hypothèses visées
A première vue, on pourrait penser que la règle de l'engagement réputé acquis devient inutile du fait de la possibilité de conclure un engagement collectif après le décès. En réalité, les situations sont différentes. L'engagement n'est réputé acquis que lorsque les parts ou les actions sont détenues depuis deux ans dans les proportions indiquées. L'avantage est que l'engagement de conservation pris par les héritiers ou légataires prend effet dès le décès ou la donation. La durée de l'engagement est de quatre ans à compter du décès ou de la donation. L'engagement collectif conclu après le décès peut être pris alors que le défunt ne détient pas le pourcentage de parts ou d'actions imposé par la loi. Les héritiers ou légataires peuvent alors les compléter par des titres sociaux qu'ils détiennent eux-mêmes ou qui sont détenus par d'autres associés qui se joignent à eux pour prendre l'engagement collectif. Celui-ci doit avoir une durée de deux ans et à son expiration l'engagement individuel doit être pris pour quatre ans, ce qui fait au total six ans au lieu de quatre ans lorsque l'engagement collectif est réputé acquis.
vendredi 27 juin 2008
Attention : immeuble par destination
(Source : Conseils par des Notaires)
Voici qui doit alerter tout vendeur, et tout acquéreur d'immeuble !
Les « immeubles par destination »
Un jardin joliment fleuri, une cuisine équipée, des trumeaux au-dessus des cheminées... Les futurs acquéreurs tombent sous le charme. Une fois le compromis et la vente signés, c'est l'entrée dans les lieux. Et là surprise, tous ces petits "plus" séduisants ont disparu. Pour savoir qui, de l'acheteur ou du vendeur, est dans son droit, il faut se reporter à la définition des immeubles par destination.
Le Code civil définit les immeubles par destination comme"des effets mobiliers attachés au fond à perpétuelle demeure". En clair, il peut s'agir de tous les meubles qui sont fixés ou scellés à l'immeuble. Les exemples du Code civil sont essentiellement ruraux: forge, alambic, ustensiles agraires... Dans une approche plus large,on peut notamment évoquer les poignées de porte, les portes anciennes, les trumeaux intégrés dans les murs. En bref, tout ce qui fait partie intégrante de l'immeuble.
Une jurisprudence fluctuante
Mais la définition juridique demeure bien souvent très insuffisante. En effet, quid des cuisines intégrées, des tringles à rideaux, des escaliers escamotables d'accès aux combles, des plantes et arbres du jardin, ou encore des appareils de climatisation ? La jurisprudence varie sur toutes ces questions et s'attache essentiellement dans ces décisions à l'analyse spécifique des faits. Ainsi, les éléments de cuisine ont été considérés comme des éléments préfabriqués et donc ne relevant pas de l'immeuble par destination. Si le retrait de ces éléments engendre une dénaturation totale de la pièce, la solution peut être différente. De même, les plantes qui garnissent le terrain (immeuble par nature) peuvent être considérées comme un immeuble par destination. Pour autant, elles ne sont pas attachées au fond à perpétuelle demeure.
La meilleure solution : l'accord préalable des parties
Face à tant d'incertitudes, la meilleure solution afin d'éviter tout contentieux est donc de dresser une liste de tous les éléments du bien. Le vendeur sera chargé de l'établir en précisant ce qu'il laisse et ce qu'il prend. Des précisions qui permettront d'informer l'acquéreur et d'ouvrir d'éventuelles négociations sur le prix de vente.
Voici qui doit alerter tout vendeur, et tout acquéreur d'immeuble !
Les « immeubles par destination »
Un jardin joliment fleuri, une cuisine équipée, des trumeaux au-dessus des cheminées... Les futurs acquéreurs tombent sous le charme. Une fois le compromis et la vente signés, c'est l'entrée dans les lieux. Et là surprise, tous ces petits "plus" séduisants ont disparu. Pour savoir qui, de l'acheteur ou du vendeur, est dans son droit, il faut se reporter à la définition des immeubles par destination.
Le Code civil définit les immeubles par destination comme"des effets mobiliers attachés au fond à perpétuelle demeure". En clair, il peut s'agir de tous les meubles qui sont fixés ou scellés à l'immeuble. Les exemples du Code civil sont essentiellement ruraux: forge, alambic, ustensiles agraires... Dans une approche plus large,on peut notamment évoquer les poignées de porte, les portes anciennes, les trumeaux intégrés dans les murs. En bref, tout ce qui fait partie intégrante de l'immeuble.
Une jurisprudence fluctuante
Mais la définition juridique demeure bien souvent très insuffisante. En effet, quid des cuisines intégrées, des tringles à rideaux, des escaliers escamotables d'accès aux combles, des plantes et arbres du jardin, ou encore des appareils de climatisation ? La jurisprudence varie sur toutes ces questions et s'attache essentiellement dans ces décisions à l'analyse spécifique des faits. Ainsi, les éléments de cuisine ont été considérés comme des éléments préfabriqués et donc ne relevant pas de l'immeuble par destination. Si le retrait de ces éléments engendre une dénaturation totale de la pièce, la solution peut être différente. De même, les plantes qui garnissent le terrain (immeuble par nature) peuvent être considérées comme un immeuble par destination. Pour autant, elles ne sont pas attachées au fond à perpétuelle demeure.
La meilleure solution : l'accord préalable des parties
Face à tant d'incertitudes, la meilleure solution afin d'éviter tout contentieux est donc de dresser une liste de tous les éléments du bien. Le vendeur sera chargé de l'établir en précisant ce qu'il laisse et ce qu'il prend. Des précisions qui permettront d'informer l'acquéreur et d'ouvrir d'éventuelles négociations sur le prix de vente.
Couples et fiscalité
(Source : Journal d'information des Notaires)
La nouvelle fiscalité du couple.
Aujourd'hui, la fiscalité prend en compte les différents couples : concubins, pacsés, et époux mariés.
La loi pour le travail, l'emploi et le pouvoir d'acaht, dite loi « TEPA » du 21 août 2007 contient des dispositions intéressant cette fiscalité des couples.
Le concubinage.
Cette nouvelle loi n'a pas prévu de mesures particulières concernant Ses concubins. La fiscalité leur reste très défavorable puisqu'ils se voient appliquer des droits de donation ou succession au taux de 60%.
Les concubins ne sont pas héritiers l'un de l'autre et un testament doit obligatoirement être rédigé pour transmettre des droits au survivant.
Le PACS.
Le PACS est un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures pour organiser leur vie commune.
La loi TEPA prévoit de nouvelles dispositions fiscales :
Auparavant, le partenaire pacsé bénéficiait d'un abattement de 57.000. €, puis était taxé au taux de 40 % et 50% au titre des droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation).
Aujourd'hui, le partenaire pacsé survivant est exonéré de droits de succession, pour les décès survenus à compter du 22 août 2007.
En revanche, il est très important de noter que les partenaires pacsés ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Il est donc impératif de rédiger un testament. A noter également que la loi du 23 juin 2006 (réforme des successions et donations) entrée en vigueur le 1erjanvier 2007 a également modifié la réglementation d'origine liée au PACS, Désormais, son principal inconvénient, la présomption d'indivision, n'est plus la règle. Aujourd'hui chacun est propriétaire de ce qu'il acquiert, les partenaires pacsés pouvant désormais choisir d'être soumis à un régime de séparation de biens.
Ainsi, pour les contrats signés sous l'empire de la loi initiale, ils ont le plus grand intérêt à modifier leur convention afin d'éviter de se trouver soumis à une présomption d'indivision qu'ils n'ont certainement pas choisie.
Les partenaires pacsés ne sont pas exonérés de droits de donation mais continuent de bénéficier d'un abattement personnel.
Cet abattement a été calqué sur celui dont bénéficie le conjoint survivant par la loi TEPA. Il a été porté de 57.000 € à 76.000 €.
Cet abattement est remis en cause si le PACS prend fin au cours de l'année civile de la conclusion de la donation ou de la suivante, pour un motif autre que le mariage ou le décès de l'un des partenaires.
PACS ou mariage ?
La protection juridique du conjoint reste plus importante que pour les partenaires pacsés.
La fiscalité des époux mariés a également été profondément remaniée.
Auparavant, le conjoint bénéficiait d'un abattement de 76.000 € pour les donations et les successions. Désormais, cet abattement ne s'applique plus que pour les donations de biens présents (donation effectuée pendant le mariage). A noter que depuis la loi ayant modifié le régime des divorces, de telles donations sont irrévocables : le donateur ne peut plus les remettre en cause. Cette solution devient dorénavant intéressante pour l'époux qui veut favoriser son conjoint.
Pour les successions, la loi TEPA a exonéré le conjoint survivant de doits de mutation par décès.
Cette exonération produit en outre des effets indirects : en cas de donation de biens propres, le donateur prévoit parfois une réserve d'usufruit (il conserve le droit d'usage, les fruits et les revenus du bien). Fréquemment, il prévoit également la réversion d'usufruit au profit de son conjoint Cette réversion était taxée aux droits de mutation par décès et les droits dus pouvaient être importants compte tenu de la réévaluation du barème de l'usufruit.
Désormais, cette réversion d'usufruit sera également exonérée.
Par ailleurs, dans le cadre de l'assurance-vie, le principe reste l'exonération car ce contrat n'entre pas dans la succession.
Cependant, dans certains cas, il peut y avoir une fiscalité (par exemple le prélèvement de 20% pour les sommes versées au delà d'un certain capital). Lorsque le bénéficiaire du contrat sera exonéré de droits de succession (en l'occurrence le partenaire pacsé ou le conjoint), il sera également exonéré du prélèvement.
Quid de la donation entre époux ?
La donation entre époux reste toujours d'actualité. Elle permet d'avantager le conjoint survivant.
En présence d'enfants, elle ouvre trois choix, qui s'effectueront par le conjoint au décès :
Il peut opter pour la totalité en usufruit.
Il peut opter pour la quotité disponible, soit : la moitié en présence d'un seul enfant, un tiers en présence de deux enfants et un quart s'il a trois enfants ou plus.
Il peut opter pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit.
L'option pour l'usufruit par le conjoint ne fait pas doublon avec l'usufruit légal accordé par la loi, il le sécurise.
Dans certains cas, et compte tenu des nouvelles dispositions fiscales, le conjoint aura intérêt à opter pour une large quotité afin d'appréhender le maximum en franchise de droits, puis de prévoir des donations ou donations-partages pour diminuer ou rendre non taxable la deuxième succession.
Par ailleurs, le conjoint survivant qui bénéficie d'une donation e époux peut limiter, « cantonner » la donation et décider de recevoir seulement une partie des biens qu'il reçoit, voire un bien en particulier. Fiscalement, ce n'est pas considéré comme une donation. Le cantonnement permet une liberté accrue dans la gestion du dossier de succession.
Enfin, l'optimisation fiscale est indispensable, mais il ne faut pas perdre de vue les intérêts civils.
En effet, par exemple :
le PACS permet une optimisation fiscale mais il crée des obligations : les partenaires s'engagent à une assisance réciproque assimilable au devoir de secours entre époux;
il est possible de prévoir un aménagement du régime matrimonial pour une libre disposition de la résidence principale, aménagement utile notamment dans le cas (de plus en plus fréquent) des familles recomposées.
La nouvelle fiscalité du couple.
Aujourd'hui, la fiscalité prend en compte les différents couples : concubins, pacsés, et époux mariés.
La loi pour le travail, l'emploi et le pouvoir d'acaht, dite loi « TEPA » du 21 août 2007 contient des dispositions intéressant cette fiscalité des couples.
Le concubinage.
Cette nouvelle loi n'a pas prévu de mesures particulières concernant Ses concubins. La fiscalité leur reste très défavorable puisqu'ils se voient appliquer des droits de donation ou succession au taux de 60%.
Les concubins ne sont pas héritiers l'un de l'autre et un testament doit obligatoirement être rédigé pour transmettre des droits au survivant.
Le PACS.
Le PACS est un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures pour organiser leur vie commune.
La loi TEPA prévoit de nouvelles dispositions fiscales :
Auparavant, le partenaire pacsé bénéficiait d'un abattement de 57.000. €, puis était taxé au taux de 40 % et 50% au titre des droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation).
Aujourd'hui, le partenaire pacsé survivant est exonéré de droits de succession, pour les décès survenus à compter du 22 août 2007.
En revanche, il est très important de noter que les partenaires pacsés ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Il est donc impératif de rédiger un testament. A noter également que la loi du 23 juin 2006 (réforme des successions et donations) entrée en vigueur le 1erjanvier 2007 a également modifié la réglementation d'origine liée au PACS, Désormais, son principal inconvénient, la présomption d'indivision, n'est plus la règle. Aujourd'hui chacun est propriétaire de ce qu'il acquiert, les partenaires pacsés pouvant désormais choisir d'être soumis à un régime de séparation de biens.
Ainsi, pour les contrats signés sous l'empire de la loi initiale, ils ont le plus grand intérêt à modifier leur convention afin d'éviter de se trouver soumis à une présomption d'indivision qu'ils n'ont certainement pas choisie.
Les partenaires pacsés ne sont pas exonérés de droits de donation mais continuent de bénéficier d'un abattement personnel.
Cet abattement a été calqué sur celui dont bénéficie le conjoint survivant par la loi TEPA. Il a été porté de 57.000 € à 76.000 €.
Cet abattement est remis en cause si le PACS prend fin au cours de l'année civile de la conclusion de la donation ou de la suivante, pour un motif autre que le mariage ou le décès de l'un des partenaires.
PACS ou mariage ?
La protection juridique du conjoint reste plus importante que pour les partenaires pacsés.
La fiscalité des époux mariés a également été profondément remaniée.
Auparavant, le conjoint bénéficiait d'un abattement de 76.000 € pour les donations et les successions. Désormais, cet abattement ne s'applique plus que pour les donations de biens présents (donation effectuée pendant le mariage). A noter que depuis la loi ayant modifié le régime des divorces, de telles donations sont irrévocables : le donateur ne peut plus les remettre en cause. Cette solution devient dorénavant intéressante pour l'époux qui veut favoriser son conjoint.
Pour les successions, la loi TEPA a exonéré le conjoint survivant de doits de mutation par décès.
Cette exonération produit en outre des effets indirects : en cas de donation de biens propres, le donateur prévoit parfois une réserve d'usufruit (il conserve le droit d'usage, les fruits et les revenus du bien). Fréquemment, il prévoit également la réversion d'usufruit au profit de son conjoint Cette réversion était taxée aux droits de mutation par décès et les droits dus pouvaient être importants compte tenu de la réévaluation du barème de l'usufruit.
Désormais, cette réversion d'usufruit sera également exonérée.
Par ailleurs, dans le cadre de l'assurance-vie, le principe reste l'exonération car ce contrat n'entre pas dans la succession.
Cependant, dans certains cas, il peut y avoir une fiscalité (par exemple le prélèvement de 20% pour les sommes versées au delà d'un certain capital). Lorsque le bénéficiaire du contrat sera exonéré de droits de succession (en l'occurrence le partenaire pacsé ou le conjoint), il sera également exonéré du prélèvement.
Quid de la donation entre époux ?
La donation entre époux reste toujours d'actualité. Elle permet d'avantager le conjoint survivant.
En présence d'enfants, elle ouvre trois choix, qui s'effectueront par le conjoint au décès :
Il peut opter pour la totalité en usufruit.
Il peut opter pour la quotité disponible, soit : la moitié en présence d'un seul enfant, un tiers en présence de deux enfants et un quart s'il a trois enfants ou plus.
Il peut opter pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit.
L'option pour l'usufruit par le conjoint ne fait pas doublon avec l'usufruit légal accordé par la loi, il le sécurise.
Dans certains cas, et compte tenu des nouvelles dispositions fiscales, le conjoint aura intérêt à opter pour une large quotité afin d'appréhender le maximum en franchise de droits, puis de prévoir des donations ou donations-partages pour diminuer ou rendre non taxable la deuxième succession.
Par ailleurs, le conjoint survivant qui bénéficie d'une donation e époux peut limiter, « cantonner » la donation et décider de recevoir seulement une partie des biens qu'il reçoit, voire un bien en particulier. Fiscalement, ce n'est pas considéré comme une donation. Le cantonnement permet une liberté accrue dans la gestion du dossier de succession.
Enfin, l'optimisation fiscale est indispensable, mais il ne faut pas perdre de vue les intérêts civils.
En effet, par exemple :
le PACS permet une optimisation fiscale mais il crée des obligations : les partenaires s'engagent à une assisance réciproque assimilable au devoir de secours entre époux;
il est possible de prévoir un aménagement du régime matrimonial pour une libre disposition de la résidence principale, aménagement utile notamment dans le cas (de plus en plus fréquent) des familles recomposées.
L'assurance-vie : actualités
(Source : Conseils par des Notaires)
ASSURANCE VIE : d'une acceptation « subie » à une acceptation « concertée » du contrat.
Depuis la loi du 17 décembre 2007, le souscripteur d'une assurance-vie ne subit plus les effets indésirables de l'acceptation par le bénéficiaire.
Le régime de l'assurance-vie repose sur la faculté de payer les sommes garanties "lors du décès de l'assuré à un ou plusieurs bénéficiaires déterminés", à la condition que ces derniers acceptent le bénéfice du contrat.
Mais le ou les bénéficiaires pouvaient également exercer cette acceptation, expresse ou tacite, du vivant de l'assuré, ce qui rendait irrévocable l'attribution du bénéfice de l'assurance.
La jurisprudence a rapidement consacré le fait qu'effectuer des retraits, mettre en gage ou obtenir une avance sur contrat devait être assimilé à une révocation de fait du bénéficiaire et a par conséquent subordonné ces actes à l'autorisation du bénéficiaire acceptant, ce qui a suscité les plus vives critiques, le souscripteur étant de fait privé de la possibilité, par exemple, d'augmenter ses revenus par des rachats partiels de son contrat.
II aura fallu six années pour qu'enfin une réforme voie le jour.
La loi du 17 décembre 2007 "permettant la recherche des bénéficiaires des contrats d'assurance sur la vie non réclamés et garantissant les droits des assurés" modifie le Code des assurances en subordonnant à l'accord écrit du souscripteur, par avenant ou dans un acte authentique ou sous seing privé notifié à l'assureur, les effets de l'acceptation bénéficiaire. Ces effets sont désormais expressément décrits dans le Code des assurances, qu'il s'agisse de la faculté de rachat, de l'obtention d'une avance sur contrat ou du nantissement postérieur à l'acceptation bénéficiaire.
Dans la pratique, on peut présumer que l'assureur confronté à une tentative d'acceptation unilatérale du bénéficiaire la transmettra au souscripteur par le biais d'un projet d'avenant, qui n'entraînera les effets de l'acceptation qu'une fois signé par l'intéressé.
Ces nouvelles règles ont donc non seulement le mérite de clarifier une matière devenue confuse, mais permettent surtout d'abandonner l'acceptation subie, source de conflits familiaux, au profit d'une acceptation concertée, protectrice du souscripteur-assuré.
D'effet immédiat, la nouvelle loi ne vise que les acceptations intervenues après son entrée en vigueur, le 17 décembre 2007.
Les acceptations bénéficiaires antérieures au 17 décembre 2007 effectuées sans l'accord écrit du souscripteur pouvaient apparaître discriminatoires pour celui-ci, en lui imposant les mêmes conséquences que celles d'une acceptation qu'il aurait autorisée. La Cour de Cassation, dans un arrêt du 22 février 2008, libère les souscripteurs concernés en considérant que l'acceptation effectuée avant le 17 décembre 2007 ne les prive pas du droit au rachat prévu au contrat.
ASSURANCE VIE : d'une acceptation « subie » à une acceptation « concertée » du contrat.
Depuis la loi du 17 décembre 2007, le souscripteur d'une assurance-vie ne subit plus les effets indésirables de l'acceptation par le bénéficiaire.
Le régime de l'assurance-vie repose sur la faculté de payer les sommes garanties "lors du décès de l'assuré à un ou plusieurs bénéficiaires déterminés", à la condition que ces derniers acceptent le bénéfice du contrat.
Mais le ou les bénéficiaires pouvaient également exercer cette acceptation, expresse ou tacite, du vivant de l'assuré, ce qui rendait irrévocable l'attribution du bénéfice de l'assurance.
La jurisprudence a rapidement consacré le fait qu'effectuer des retraits, mettre en gage ou obtenir une avance sur contrat devait être assimilé à une révocation de fait du bénéficiaire et a par conséquent subordonné ces actes à l'autorisation du bénéficiaire acceptant, ce qui a suscité les plus vives critiques, le souscripteur étant de fait privé de la possibilité, par exemple, d'augmenter ses revenus par des rachats partiels de son contrat.
II aura fallu six années pour qu'enfin une réforme voie le jour.
La loi du 17 décembre 2007 "permettant la recherche des bénéficiaires des contrats d'assurance sur la vie non réclamés et garantissant les droits des assurés" modifie le Code des assurances en subordonnant à l'accord écrit du souscripteur, par avenant ou dans un acte authentique ou sous seing privé notifié à l'assureur, les effets de l'acceptation bénéficiaire. Ces effets sont désormais expressément décrits dans le Code des assurances, qu'il s'agisse de la faculté de rachat, de l'obtention d'une avance sur contrat ou du nantissement postérieur à l'acceptation bénéficiaire.
Dans la pratique, on peut présumer que l'assureur confronté à une tentative d'acceptation unilatérale du bénéficiaire la transmettra au souscripteur par le biais d'un projet d'avenant, qui n'entraînera les effets de l'acceptation qu'une fois signé par l'intéressé.
Ces nouvelles règles ont donc non seulement le mérite de clarifier une matière devenue confuse, mais permettent surtout d'abandonner l'acceptation subie, source de conflits familiaux, au profit d'une acceptation concertée, protectrice du souscripteur-assuré.
D'effet immédiat, la nouvelle loi ne vise que les acceptations intervenues après son entrée en vigueur, le 17 décembre 2007.
Les acceptations bénéficiaires antérieures au 17 décembre 2007 effectuées sans l'accord écrit du souscripteur pouvaient apparaître discriminatoires pour celui-ci, en lui imposant les mêmes conséquences que celles d'une acceptation qu'il aurait autorisée. La Cour de Cassation, dans un arrêt du 22 février 2008, libère les souscripteurs concernés en considérant que l'acceptation effectuée avant le 17 décembre 2007 ne les prive pas du droit au rachat prévu au contrat.
Voici quelques réflexions utiles à toute personne qui souhaite vendre son appartement ou sa maison :
Les diagnostics préalables à une vente immobilière.
Ces étapes préalables sont sans cesse plus nombreuses, et les diagnostics effectués n'ont pas tous la même durée de validité. Voici un bref rappel de ces diagnostics et durées :
état des risques d'accessibilité au plomb : illimitée (sauf travaux)
présence d'amiante : illimitée (sauf travaux)
certificat de surface loi « Carrez »: illimitée (sauf travaux)
état des risques technologiques et naturels : 6 mois
état de performance énergétique : 10 ans
état parasitaire : 6 mois
état de l'installation intérieure de gaz : 3 ans
diagnostic technique : 3 ans.
Rappelons enfin qu'un état de l'installation électrique sera obligatoire à compter du 1er janvier 2009.
Les diagnostics préalables à une vente immobilière.
Ces étapes préalables sont sans cesse plus nombreuses, et les diagnostics effectués n'ont pas tous la même durée de validité. Voici un bref rappel de ces diagnostics et durées :
état des risques d'accessibilité au plomb : illimitée (sauf travaux)
présence d'amiante : illimitée (sauf travaux)
certificat de surface loi « Carrez »: illimitée (sauf travaux)
état des risques technologiques et naturels : 6 mois
état de performance énergétique : 10 ans
état parasitaire : 6 mois
état de l'installation intérieure de gaz : 3 ans
diagnostic technique : 3 ans.
Rappelons enfin qu'un état de l'installation électrique sera obligatoire à compter du 1er janvier 2009.
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