USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE : Comment sont imposés les revenus fonciers ?

(Source : Conseils par des Notaires)

Dans certains cas, le contribuable est autorisé à imputer le déficit constaté de son revenu global. La détention d'un immeuble en démembre­ment de propriété en est une illustration.

Il est très fréquent qu'à la suite d'une succession ou d'une donation, un immeuble d'habitation soit détenu par un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires. Ce démembrement de propriété comporte de nombreuses inci­dences fiscales, notamment au regard de l'ISF, mais aussi en matière de revenus fonciers.
L'une des principales questions soulevées par cette situation réside dans l'imputa­tion du déficit foncier supporté, le cas échéant, par l'usufruitier et le nu-proprié­taire. La situation diffère selon que le bien immobilier est loué à un tiers ou est occupé par l'usufruitier ou par le nu-propriétaire.

LA LOCATION À UN TIERS
Lorsqu'un immeuble grevé d'un usufruit est loué à un tiers, l'usufruitier perçoit les loyers pour lesquels il est imposable dans la caté­gorie des revenus fonciers. Des loyers perçus, il déduit les charges qu'il a effecti­vement supportées et dont il est tenu au titre de l'article 605 du Code civil, par exemple les réparations d'entretien. L'usufruitier peut aussi déduire le montant des travaux des grosses réparations qu'il a effectivement pris en charge.

La définition des grosses réparations.
Conformément à l'article 605 du Code civil, les dépenses des grosses répara­tions incombent légalement au nu-proprié­taire. Elles sont néanmoins à la charge de l'usufruitier si ces travaux sont occasionnés par le défaut de réparation et d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit.
Selon l'article 606 du Code civil, constituent des grosses réparations celles des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures. La jurisprudence et la doctrine administrative ont également considéré que rentraient dans cette catégorie les travaux tendant à la réfection du plancher et de la toiture (à l'exclusion de ceux visant seule­ment à l'amélioration ou à des réparations locatives).
En revanche, ne constituent pas des travaux de grosses réparations les dépenses de reconstruction, les travaux d'isolation des murs, de plâtrerie, de modification des installations sanitaires, électriques et de chauffage.

Le déficit subi par l'usufruitier.
L'usufruitier peut imputer sur son revenu global les déficits fonciers qu'il subit. Cette imputation s'effectue dans les condi­tions de droit commun. L'origine du démem­brement (à titre gratuit ou à titre onéreux) est indifférente, mais le contribuable doit maintenir l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troi­sième année suivant celle de l'imputation. Si le montant des charges déductibles excède le revenu brut foncier, le déficit résultant de dépenses autres que les intérêts d'em­prunt s'impute sur le revenu global du contri­buable dans la limite annuelle de 10700 €. Cette limite est portée selon certaines moda­lités à 15 300 € en présence d'un bien acquis dans le cadre du dispositif Périssol. La fraction de déficit excédant ce seuil ainsi que celle résultant des intérêts d'em­prunt (contractés, par exemple, pour la conservation, l'acquisition, la construction ou la réparation du bien immobilier) ne peuvent s'imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global est insuffisant pour absor­ber le déficit foncier imputable (limité à 10 7 00 €), un déficit global est alors constaté. Il reste imputable sur les revenus globauxdes six années suivantes.

La situation du nu-propriétaire.
Dans la mesure où il ne perçoit pas les loyers, le nu-propriétaire n'a pas de revenus à déclarer au titre de ce bien immobilier. Une disposition du Code général des impôts (artide 156-1-3°) lui permet toutefois de déduire du revenu foncier de ses autres immeubles, ou, à défaut (c'est-à-dire en cas d'absence d'autres revenus fonciers ou d'insuffi­sance de ceux-ci), de son revenu global, sans limitation, les dépenses de grosses répa­rations du bien démembré qu'il a suppor­tées.
Pour que le déficit subi par le nu-proprié­taire soit imputable sur le revenu global, le démembrement de propriété doit résulter d'une succession ou d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement.
Le démembrement de propriété doit concer­ner un bien immobilier, bâti ou non. Sont exclus les démembrements portant sur les titres de sociétés.

Les autres dépenses.
Seule la fraction du déficit foncier résultant des grosses réparations acquittées par le nu-propriétaire conformément à l'article 605 du Code civil est imputable, sans limitation, sur le revenu global.
En conséquence, la fraction du déficit foncier ayant pour origine d'autres dépenses (par exemple, les intérêts d'emprunt, notam­ment ceux contractés pour payer les dépenses de grosses réparations) est uniquement imputable dans les conditions de droit commun (voir plus haut).
Le nu-propriétaire qui bénéficie de l'impu­tation sur son revenu global du déficit foncier ainsi constaté doit déposer une déclaration spéciale n° 2044 et ne peut, en conséquence, bénéficier du régime du micro-foncier. En revanche, l'imputation du déficit foncier constaté sur le revenu global (CGI, art.156-1-30) n'est pas subordonnée à la durée mini­male de location de trois ans prévue pour l'application du régime de droit commun. Enfin, ce dispositif spécifique ne concerne que les revenus fonciers. En conséquence, il ne s'applique pas lorsque le bien est donné en location en meublé.

L'OCCUPATION PAR L'USUFRUITIER
Si l'usufruitier occupe le logement, il n'est pas imposé à raison du revenu en nature correspondant à cette occupation gratuite. Il se trouve dans la même situation qu'un contribuable se réservant la jouissance de son logement. Il peut par ailleurs bénéfi­cier, au titre de son habitation principale, des crédits d'impôt dont aurait bénéficié le plein propriétaire occupant. L'immeuble n'étant pas loué, le nu-proprié­taire ne peut déduire les dépenses qu'il a effectivement supportées.

L'OCCUPATION PAR LE NU-PROPRIETAIRE
La situation diffère selon que le nu-proprié­taire occupe le logement gratuitement ou moyennant un loyer.
En cas d'occupation gratuite, l'usufruitier est considéré comme ayant conservé la jouissance du bien. En conséquence, il n'est pas imposé au titre de cette mise à dispo­sition, mais il ne peut déduire aucune des dépenses engagées.
Quant au nu-propriétaire, si le biendémembré constitue son habitation principale, il bénéficie, toutes autres conditions étant réunies, des crédits d'impôt éventuellement applicables mais ne peut, en principe, déduire aucune des dépenses qui lui incombent.

En cas de location
Si le nu-propriétaire verse à l'usufruitier un loyer correspondant à la valeur du marché, ce dernier se trouve dans la même situation que si le bien était loué à un tiers. Il est imposé dans la catégorie des revenus fonciers et déduit les charges qu'il a effec­tivement supportées. Le nu-propriétaire déduit notamment les dépenses de grosses réparations de ses autres revenus fonciers, ou à défaut de son revenu global.

Le contrôle du fisc
Cette situation exige la plus grande prudence. En effet, le fisc peut recourir à la procédure de répression des abus de droit et remettre en cause la déduction effectuée par le nu-propriétaire au titre des travaux de grosses réparations. Il peut prétendre que la location est fictive, notamment en raison d'un loyer non versé ou jugé anor­malement bas. Il considère alors que le bail a pour but exclusif d'atténuer la charge fiscale du nu-propriétaire.

LA SOUSCRIPTION D'UN EMPRUNT PAR DES CONCUBINS

(Source : Conseils par des Notaires)

Souscrire un emprunt à deux sans être mariés ni pacsés implique quelques précautions pour éviter des désagréments ultérieurs.

La vie à deux précède bien souvent le mariage. Résultat: l'acquisition du premier bien immobilier par un couple de concubins devient une pratique très répandue. Les établissements
bancaires sont rodés et chacun semble y trouver son compte sans difficulté. Toutefois, il est utile de se projeter dans l'avenir pour organiser au mieux son financement.

LES DIFFÉRENTES MODALITES D'ACQUISITION
Acheter un bien à deux sans avoir officialisé son union peut prendre différentes formes juridiques, desquelles découlent les moda­lités de financement de l'emprunt.

L'indivision
Formule la plus simple et la moins coûteuse, l'indivision remporte la grande majorité des suffrages chez les jeunes couples de concu­bins. En effet, elle permet de répartir les parts de chacun sur le bien immobilier à hauteur de son financement. Ainsi, si chaque concu­bin déclare financer 50 % du bien, le notaire stipulera dans l'acte de vente que chaque acquéreur est propriétaire à parts égales. L'indivision permet également de répartir la propriété à parts inégales si l'un des ache­teurs contribue plus largement au finance­ment. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de respecter la corrélation entre emprunt et acquisition (voir plus loin).

La Société civile immobilière (SCI)

Plus prisée par les investisseurs que par les particuliers qui souhaitent acquérir leur rési­dence principale, la SCI demeure néanmoins une alternative pour les concubins. Contrairement à l'indivision, elle implique un formalisme rigoureux et donc plus coûteux : rédaction de statuts de société, enregistre­ment au Registre du commerce et des sociétés, nomination d'un ou plusieurs gérants, tenue d'une comptabilité, publication annuelle des comptes sociaux ... En cas d'achat sous cette forme, c'est la SCI qui est propriétaire du bien. Côté financement, l'emprunt bancaire est souscrit par la société. Il fait le plus souvent l'objet d'un cautionnement personnel de chaque associé assorti d'un cautionnement solidaire entre eux.

LA FAUSSE RÉPARTITION DES PARTS
Lorsque les concubins achètent en indivision et souscrivent un prêt immobilier ensemble pour financer leur acquisition, ils choisissent parfois de répartir leurs parts dans l'acte de vente sans respecter la réalité du finance­ment. Ainsi, il n'est pas rare que l'un des concubins rembourse seul l'emprunt mais que les deux figurent à parts égales sur l'acte de vente. L'hypothèse inverse est également envisageable ! l'un des deux seulement appa­raît comme détenteur de 70% des parts du bien mais que les deux participent au remboursement de l'emprunt à même hauteur, les revenus du second ayant évolué depuis l'achat.

Les risques
La répartition des parts qui ne correspond pas à la réalité du financement constitue une véritable fausse bonne idée. En effet, en cas de séparation, celui qui a participé au financement au-delà de la part figurant dans l'acte notarié ne pourra compter que sur la bonne foi de son concubin pour rétablir la réalité des comptes. Un pari plutôt risqué. Quant à ceux qui vivent dans la plus parfaite harmonie, ils encourent les foudres de l'ad­ministration fiscale, qui peut requalifier le décalage entre parts de propriété et finan­cement en donation déguisée. La note peut être salée, les concubins ne bénéficiant d'au­cun abattement et étant fiscalement consi­dérés comme des tiers.

LES MODALITÉS DE REMBOURSEMENT
Bien organiser ses modalités de rembour­sement fait partie des précautions à pren­dre pourtous les couples d'acquéreurs et bien plus encore, pour les concubins qui sont les seuls maîtres de la gestion de leur patrimoine.

Le compte joint
Bien souvent, la vie commune implique l'ou­verture d'un compte commun sur lequel sont prélevées les mensualités destinées à rembourser l'emprunt. Rares sont les couples qui perçoivent des revenus mensuels strictement identiques. Par conséquent, même si l'emprunt est souscrit à parts égales, celui qui gagne plus rembourse plus, les revenus étant confondus. Et en cas de séparation, il sera impossible de prouver le montant réel du financement de chacun. Le compromis peut s'avérer une bonne solu­tion : chaque concubin conserve un compte bancaire personnel sur lequel est versé son salaire et le couple ouvre un compte joint sur lequel il effectue les versements néces­saires aux prélèvements de l'emprunt.

Les comptes séparés

Autre hypothèse: chaque concubin dispose d'un compte bancaire personnel sur lequel est prélevée la part de l'emprunt correspon­dant à son financement. En cas de sépara­tion, les relevés de banque permettront d'établir très précisément la contribution de chacun. À condition de bien s'entendre, aucune règle légale ne régissant la séparation des concubins.

Et en cas de séparation ?
Le transfert de prêt à un seul concubin.
Lorsque le couple se sépare et que l'em­prunt n'est pas remboursé, la solution la plus simple est de vendre le bien pour solder le prêt. Mais si l'un des deux dispose des fonds nécessaires pour racheter la part de l'autre, il peut demander à l'établisse­ment bancaire le transfert du prêt à son seul nom. Attention, toutefois, il faut présen­ter des garanties suffisantes car le passage de deux co-emprunteurs à un seul présente des risques évidents pour la banque.

CREDIT D'IMPOT ET DEPENSES D'ISOLATION OU D'ECONOMIE D'ENERGIE

(Source : Conseils par des notaires)

Les dépenses liées à l'isolation thermique et à l'économie d'énergie entreprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 peuvent être compensées de façon notable par un avan­tage fiscal.

Le crédit d'impôt concerne une liste limitative d'équipements fixée par un arrêté ministériel du 9 février 2005. Il peut s'agir de l'acquisition de chaudières à basse température ou à condensation utilisées comme mode de chauffage et de production d'eau chaude.

Mais le crédit d'impôt concerne aussi les matériaux d'isolation thermique - volets, fenêtres, calorifugeage - et les appareils de régulation de chauffage. Les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur spécifiques permettent aussi de bénéfi­cier de l'avantage fiscal. Attention, seule la valeur des matériaux et équipements fait l'objet du crédit d'impôt ; la main-d'œuvre en est exclue.

Qui peut en bénéficier ?
L'avantage fiscal est attribué indifféremment aux contribuables propriétaires, locataires ou occu­pants à titre gratuit de leur résidence principale. Dans les cas des logements collectifs, chaque copropriétaire peut faire état de la quote-part de ses dépenses liées à l'équipement commun et entrant dans le champ d'application du crédit d'impôt. Le bénéfice du crédit d'impôt n'est accordé que pour une résidence principale située en France, qu'il s'agisse d'un logement ancien faisant l'objet d'une rénovation ou d'une habita­tion neuve ou en cours de construction.

Quel est le taux du crédit d'impôt et le montant maximum ?
Le crédit d'impôt est plafonné à 8000 euros pour une personne seule, 16000 euros pour un couple ; ces montants sont majorés de 400 euros pour le premier enfant, 500 euros pour le second et 600 euros par enfant à compter du troisième. Ces plafonds englobent toutes les dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt engagées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009. À noter toutefois qu'en cas de changement de résidence principale, le contribuable bénéficie d'un nouveau plafond. Enfin, le crédit d'impôt ne peut excéder 15 % du prix d'acquisition d'une chaudière à basse température, 25 % d'une chaudière à condensation, du matériau d'isolation thermique ou d'un appareil de régulation de chauffage ; ce dernier plafond est porté à 40 % si le logement concerné a été achevé avant le 1er janvier 1977 et si ces équipements sont installés au plus tard le 3l décembre de la deuxième année qui suit celle de son acquisition. Enfin, le crédit s'élève à 50 % du coût d'un équipe­ment de production d'énergie renouvelable ou d'une pompe à chaleur.

Quelles sont les modalités d'imputation et de restitution ?
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, il faut imputer le crédit d'impôt sur le montant de l'impôt sur le revenu dû pour l'année du paiement de la facture. Si ce crédit excède l'impôt ou si le particulier n'est pas imposable, l'administration fiscale reverse la somme au contribuable. Cas particulier, si après avoir bénéficié du dispositif à la suite d'un sinistre, le contribuable obtient dans les cinq ans le remboursement de ses dépenses par sa compa­gnie d'assurance, il fait l'objet d'une reprise du crédit d'impôt.Toutefois, si les dépenses d'équipement étaient intervenues avant le sinistre, il ne risque aucune reprise de son crédit d'impôt.

Quels sont les justificatifs à fournir ?
Pour bénéficier du crédit d'impôt, il faut justifier de ses dépenses en remettant une facture à l'administration fiscale. La date prise en compte est celle du paiement effectif de la facture, le versement d'un acompte n'ayant pas de valeur au titre l'avantage fiscal. À titre d'exemple, si le particulier verse un acompte en décembre 2007 et paie la totalité de la facture en janvier 2008, il ne pourra prétendre au crédit d'impôt que sur l'imposition de ses revenus de 2008. Si le paiement des travaux est effectué par le syndic de copropriété, ce dernier doit fournir aux copro­priétaires qui ont financé les travaux une attesta­tion établissant formellement la date du paiement.

LES "CHARGES RECUPERABLES"

(Source : Conseils par des Notaires)

Tout propriétaire bailleur s'est un jour demandé s'il pouvait basculer la charge de telle ou telle dépense sur son locataire ; voici quelques éléments de réponse.

> Qu'est-ce qu'une charge récupérable?
Les charges récupérables correspondent aux frais payés par le propriétaire qu'il peut réclamer à son locataire s'il le désire. Elles sont distinctes du loyer de base et portent sur trois grandes catégories de dépenses: les frais entraînés par les services liés à l'usage de l'immeuble, les dépenses d'entretien des parties communes et les taxes locatives liées à l'enlèvement des ordures ménagères ou au balayage. Attention, elles ne doivent pas être confondues avec les réparations locatives.

> Quelles sont les charges concernées ?
Les charges récupérables sont énumérées dans le décret du 26 août 1987. Cette liste est exhaustive, ce qui évite tout conflit entre propriétaire et locataire. Si la dépense ne figure pas sur la liste, le propriétaire ne peut pas la réclamer.Aucun débat n'est envisageable. Le décret répartit ces charges en huit catégories; il détaille pour chacune les dépenses concernées :

- ascenseurs et monte-charges,
- parties communes intérieures,
- espaces extérieurs,
- eau froide, eau chaude et chauffage collectif,
- installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives),
- hygiène du bâtiment,
- impositions et redevances,
- équipements divers (ventilation, interphones...).

> Quelles sont les modalités de paiement des charges par le locataire ?
La fréquence de paiement des charges récupéra­bles est définie par le propriétaire. Le plus souvent, le bailleur demande une provision mensuelle à verser en même temps que le montant du loyer. Une régularisation annuelle est ensuite effectuée pour ajuster le montant des charges versées au montant réel des charges récupérables. Un mois avant cette régularisation, le propriétaire doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges, les quantités consommées pour l'eau et l'énergie et les moda­lités de répartition des charges. Le premier document, le décompte, doit être fourni au propriétaire par le syndic, le cas échéant. De plus, ce dernier doit mettre à la disposition du locataire l'ensemble des factures justificatives des charges durant le mois qui suit l'envoi du décompte.

> Le locataire est-il sanctionné en cas de non-paiement des charges ?
Le non-paiement des charges est considéré comme un manquement grave du locataire à ses obligations. C'est pourquoi la plupart des contrats de bail d'habitation comportent une clause qui en prévoit la résiliation en cas de non-paiement des charges, au même titre qu'en cas de loyer impayé. Dans ce cas, une procédure de résiliation du bail peut être engagée devant les tribunaux.

CREDIT D'IMPOT ET RESIDENCE PRINCIPALE

(Source : Conseils par des Notaires)

Depuis l'imposition des revenus de 2007, les intérêts d'emprunt versés pour acquérir une résidence principale ouvrent droit à un avantage fiscal, sous certaines conditions.

Toutes les personnes dont le domicile fiscal est situé en France et qui ont contracté, depuis le 6 mai 2007, un emprunt auprès d'un établissement financier pour l'acquisition de leur résidence principale, qu'il s'agisse d'une première acquisition ou non, sont éligibles au crédit d'impôt. La résidence principale peut être la propriété de l'un des époux ou partenaires pacsés ou bien d'une personne à la charge du foyer fiscal, sans aucune condition de ressources. Les associés d'une société civile peuvent également bénéficier du dispositif à hauteur de leur participation dans le capital social, dans les mêmes conditions que les proprié­taires détenant leur résidence en direct, sous réserve que le bien n'ait pas été antérieure­ment leur propriété.

> Les biens concernés
II doit s'agir d'un immeuble à usage de rési­dence principale, neuf ou ancien, en cours de construction ou acheté en l'état futur d'achèvement ou de rénovation. Une péni­che ou un bateau utilisé en point fixe à titre de résidence principale est également éligible au dispositif, sous réserve d'être soumis à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Le paiement d'une soulte de partage, les travaux d'agrandissement et les travaux de transformation de locaux à usage d'habitation bénéficient des mêmes dispositions.

Modalités d'application
Le crédit d'impôt est accordé lors des cinq premières années du crédit. Il est calculé
sur la base du montant des intérêts annuels de l'emprunt et vient en diminution de l'impôt sur le revenu. Pour les personnes non impo­sables, ou lorsque le crédit d'impôt excède le montant de l'impôt, l'administration fiscale restitue soit la totalité du crédit d'impôt, soit la différence entre le crédit d'impôt et l'impôt dû par le contribuable.

> Montant du crédit d'impôt
La réduction d'impôt est égale à 40 % des intérêts du crédit acquittés au titre des douze premières mensualités et de 20 % au-delà jusqu'à la cinquième année, dans la limite d'un plafond. Ce plafond est déterminé en fonction de la composition familiale du foyer fiscal, appréciée au ier janvier de l'année d'imposition, ou au 31 décembre si cela est plus favorable au contribuable. Le plafond annuel est de 3750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7500 € pour les personnes soumises à imposition commune. Si le foyer fiscal est composé d'au moins une personne handi­capée, ces montants sont respectivement portés à 7500 € et 15000 €. Le plafond de base est majoré de 500 € par personne à charge.

De l'intérêt fiscal de renoncer à un droit

(Source : Conseils par des Notaires)

Pourquoi renoncer à une succession ?

C'est qu'on accepte pour le tout, actif aussi bien que passif,

sans que cette acceptation puisse être partielle.

Devant des charges financières trop lourdes, un successible

peut alors préférer renoncer à ses droits.

Renonciation à succession: les règles applicables

Avant la réforme
Jusqu'en 2006, cette liberté reconnue à l'héritier ou légataire n'allait pas sans contraintes pour les tiers. Le renonçant ne payait pas de droits de succession puisqu'il ne percevait rien, mais il ne transmettait rien non plus. En effet, il était rétroactivement considéré comme n'ayant jamais été héritier. Ses propres successeurs ne pouvaient alors venir à la succession en ses lieux et place : la part du renonçant accroissait uniquement celle des co-héritiers. Et la loi fiscale, dans son article 785 du CGI, prévoyait alors que ces héritiers bénéficiaires de la part aban­donnée par le renonçant ne pouvaient payer moins de droits que lui, s'il avait accepté. Cela pouvait leur coûter cher lorsque le renonçant n'avait pas, comme eux, de lien de parenté avec le défunt. Imaginons une concubine et des enfants d'un premier lit : la renonciation de la compagne risquait d'augmenter fortement les droits à payer par les enfants dans la succession de leur père ! En effet, la part successorale abandonnée supportait 60 % de droits. La réforme autorise désormais la représentation du renonçant, dans les successions en ligne directe et collatérale privilégiée (enfants, frères et sœurs).

La représentation des renonçants
La réforme des successions et des libéralités, issue de la loi du 23 juin 2006, modifie substantiellement ces règles en prévoyant la représentation des renonçants « dans les successions en ligne directe ou collatérale ». Certes, la liste des représentants est limitative. Au sens du texte, les seules personnes pouvant être représentées par leurs descendants sont les enfants et les frères et sœurs du défunt.
Pour autant, si l'héritier renonçant ainsi défini a des enfants, ils peuvent désormais succéder à ses lieux et place.
La loi de finances rectificative, applicable aux successions ouvertes à compter du ier janvier 2007 prend la mesure de ces changements civils. Elle supprime la règle fiscale précitée qui imposait un minimum de droits à payer. Les enfants du renonçant paieront les droits de succession dus sur la part successorale recueillie, mais cette fois en qualité de bénéficiaires directs. Pour reprendre l'exemple précédent, le tarif des droits de succession sera celui applicable en ligne directe parents / enfants et non plus celui entre personnes non parentes. Mécaniquement, grâce à la progressivité du tarif des droits de succession, le total des droits payés sera alors inférieur à ce qu'aurait payé le renonçant. En plus, ils se partageront les abattements qui auraient profité à leur auteur.
Exemple
Monsieur Martin, prédécédé, avait trois enfants, Pierre, Paul et Jacques. Jacques a quatre enfants. Le patrimoine de Monsieur Martin est évalué à 600.000 euros. Pierre, Paul et Jaques ont vocation à recevoir chacun 200.000 euros et disposent d'un abattement personnel de 151.950 euros, en qualité d'enfants du défunt. Cet abattement viendra diminuer leur part taxable aux droits de succession.
Jacques renonce. Ses quatre enfants peuvent désormais venir à la succession de leur grand-père à la place de leur père. Ils utiliseront à cette occasion son abattement personnel de 151.950/4, soit 37.987 euros. Chacun d'eux paiera 840 euros de droits sur 50.000 euros reçus.
Pierre et Paul seront taxables sur 48.050 euros, après abattement. Ils paieront 7.888 euros de droits sur 200.000 euros reçus.

Renonciation à succession et assurance-vie
D'après le Code des assurances, les héritiers bénéficiaires d'un contrat d'assurance-vie souscrit par le défunt peuvent en percevoir le capital-décès alors même qu'ils auraient renoncé à la succession. Inversement, refu­ser le bénéfice du contrat ne leur fera pas perdre le droit d'accepter la succession.

Un capital hors succession
En présence d'une succession déficitaire et de contrats d'assurance-vie souscrits indépendamment, l'héritier bien avisé pourra refuser la succession et accepter en revanche le bénéfice des contrats qui le désignent.
Il profitera de liquidités sans avoir à régler la moindre dette.
En effet, le capital versé au bénéficiaire en exécution d'un contrat d'assurance-vie est « hors succession ». ll traduit le droit personnel et direct du bénéficiaire contre la compagnie d'assurance contractante. Il n'a donc jamais fait partie du patrimoine du défunt.

Les conséquences en droit fiscal
Le droit fiscal en a tiré les conséquences logiques, dans une réponse ministérielle Rocques, du 20 décembre 1993. À titre de rappel, deux dispositifs coexistent pour les contrats d'assurance-vie souscrits après le 13 octobre 1998:
- l'article 990 I du Code général des impôts qui soumet à un prélèvement de 20 % les capitaux décès reçus par chaque bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie, au-delà de 152 500 euros si le souscripteur avait versé des primes avant 70 ans,
- l'article 757 B du CGI qui assujettit aux droits de succession la fraction supérieure à 30500 euros des primes versées après les 70 ans du souscripteur dus par ailleurs. Si l'article 757 B du CGI est par contre applicable, le calcul est plus complexe. On doit alors distinguer:
- la masse des biens transmis par l'effet de la dévolution successorale, taxable aux droits de succession.
- les sommes versées par les compagnies d'assurance et taxables également aux mêmes droits de succession.
Or, la réponse ministérielle en cause précise que «la renonciation du premier bénéficiaire du contrat d'assurance sur la vie a pour effet d'attribuer le droit au capital décès au second bénéficiaire désigné. Les droits de succession éventuellement dus dans le cadre de l'article 757 B du CGI sont liquidés en fonction du lien de parenté existant entre le second bénéficiaire et le souscripteur assuré». Cette solution, également transposable à l'article 9901 du CGI, va permettre de multiplier les abattements. Et comme ils sont devenus substantiels, surtout en ligne directe, une renonciation bien gérée conduira à une exonération totale de droits.
Renonciation, donation indirecte et abus de droit
La renonciation devient donc, dans certains cas, opportune. Est-ce à dire qu'elle pourrait être utilisée à mauvais escient ? On peut s'interroger depuis que le législateur a supprimé la règle posée à l'article 785 du CGI. Désormais, il n'y a plus de garde-fou contre des renonciations intempestives. L'administration fiscale serait-elle alors fondée à faire apparaître le but « exclusivement fiscal de la renonciation » ou invoquer la fraude à la loi ? On l'a souligné, la qualité d'héritier n'est pas une qualité « nécessaire ». Et il est toujours possible de renoncer au bénéfice d'un droit si on y a intérêt. Cette faculté de « dire non » fait partie de la liberté individuelle de chaque individu et ne peut, à mon avis, être abusive si elle est non équivoque. Bien entendu, cette position n'est défendable que si la renonciation est pure et simple, et absolue.
On se gardera également de renoncer explicitement « en faveur » des personnes que l'on entend avantager. Dans l'abandon d'un droit, par hypothèse gratuit, le fisc risquerait de voir une libéralité avec exigibilité corrélative des droits de donation. Le coût fiscal en serait profondément modifié.

Cas pratique
Marc vient de perdre son père. Il a deux enfants majeurs qu'il aimerait aider à acheter un appartement. Il décide de renoncer à la succession de son père, dans laquelle il ne reste plus que des comptes bancaires, pour 150.000 euros.
En revanche, il accepte le bénéfice du contrat d'assurance-vie que le défunt avait souscrit à son profit. Le père de Marc avait plus de 70 ans au moment de sa conclusion. Les capitaux décès versés en vertu du contrat d'assurance-vie sont de 180.000 euros.
L'actif successoral de 150.000 euros se partagera entre les deux petits-enfants, par le jeude la représentation. Grâce à l'abattement personnel de leur père de 151.950 euros, dontils bénéficient désormais, ils ne paieront pas de droits sur les biens reçus du défunt.
Les 180.000 euros existants sur le contrat reviendront à Marc, puisqu'il en est le bénéfi­ciaire. Taxé à l'article 757 B du CGI, Marc supportera les droits de succession classiquesau-delà des 32.500 euros de primes versées.
Mais en qualité de fils du souscripteur, il retrouvera le tarif en ligne directe (parent enfant) et par suite, son abattement personnel de 151.950 euros. Il recevra donc 180.000 euros en franchise de droits !
> Marc sera ensuite libre, fort de ses nouvelles liquidités, d'effectuer des donations à ses deux enfants. Nul n'est alors besoin de rappeler que ces donations pourront encore être exonérées à hauteur de 151.950 euros !

Les exemples sont multipliables à l'envi et peuvent être conjugués avec des solutions plus complexes comme des clauses bénéficiaires démembrées, des contrats multiples, souscrits avant et après 70 ans etc. Ce sont autant de possibilités d'aider les enfants et les petits-enfants à s'installer dans la vie, en programmant la transmission du patrimoine, sans se préoccuper a priori du coût fiscal.

Le paiement de l'impôt sur le revenu

(Source : intérêts privés)

Tiers provisionnels ou mensualisation, paiement traditionnel ou en ligne ? Quelques explications pour s'y retrouver et faire son choix.

Votre avis d'imposition est arrivé il y a quelques jours, ou ne saurait tarder à vous parvenir. Il va falloir mettre la main au porte-monnaie. Cela peut être douloureux si vous avez mal organisé le règlement de votre impôt ! Une bonne raison pour s'intéresser à la question.

QUAND PAYER ?
Il est possible de s'acquitter de sa dette en trois fois (si l'impôt 2007 excède 327 €) ou mensuellement.

Acomptes provisionnels.
Sauf option pour la mensualisation, deux acomptes d'un tiers du montant de l'impôt de l'année précédente chacun doivent être réglés avant le 15 février et le 15 mai, le solde étant dû à la date limite indiquée sur l'avis d'imposition (au plus tôt le 15 septembre). Dans certains cas, un seul acompte de 60 % est exigé. Le paiement est à effectuer spontanément dans les délais requis, sous peine d'une majoration de 10 %. Sur la base de l'estimation de l'impôt finalement dû, le contribuable peut, de lui-même, limiter, voire se dispenser du versement d'acomptes. Mais, attention ! Toute erreur d'appréciation de plus de 10 % est passible d'une majoration de 10 %.

Mensualisation.
Elle permet d'étaler la charge d'impôt sur l'année et met à l'abri d'un oubli d'échéance. La date du premier prélèvement dépend de la date d'option (avant ou après le 30 juin). L'option est renouvelée tacitement, sauf dénonciation formelle du contribuable. Selon l'échéancier du percepteur, dix mensualités d'un dixième de l'impôt payé l'année précédente sont prélevées sans frais le 15 de chaque mois, de janvier à octobre, sur le compte du contribuable. Le paiement du solde peut être étalé sur les deux derniers mois de l'année. Au bout deux prélèvements impayés faute de provision contribuable perd le bénéfice de la mensualisation et passe sous le régime des tiers provisionnels. Une modification ou une suspension des prèlèvements peut être sollicitée avant le 30 juin.

Cas particuliers.
En cas de trop-perçu par le fisc, le remboursement intervient en principe automatiquement avant le mois de septembre. Si l'on constate une baisse sensible de ses revenus, on peut dénoncer à tout moment un contrat de mensualisation et demander des délais de paiement.

COMMENT ?
Sauf option pour la mensualisation, l'IR peut être réglé en espèces (jusqu'à 3000 €), par chèque (jusqu'à 50000 €), par TIP ou virement (obligatoire à partir 50000 €). Deux autres modes de paiement permettent d'optimiser sa trésorerie.

Prélèvement.
Les acomptes ou le solde peuvent être acquittés par prélèvement automatique à la date limite de paiement. Le compte contribuable n'est débité que dix jours après l'échéance. Le prélèvement peut être suspendu ou arrêté à tout moment sur demande en ligne ou auprès de la Trésorerie.

Télépaiement.
Il consiste à donner un ordre de paiement par Internet valable pour une échéance précise, laissant ainsi toute liberté pour d'autres échéances. Dans ce cas également, le prélèvement intervient dix jours après la date limite de paiement. Il suffit pour cela de demander l'attribution d'un numéro fiscal, nécessaire pour toute transaction.

(Source : Intérêts privés)

COUPLE : COMMENT SECURISER L'AVENIR DU CONJOINT ?
L'exonération de droits de succession entre époux, c'est bien. Mais il existe, en dehors de l'héritage, d'autres solutions pour donner ou transmettre dans le couple marié ou non,
Que va-t-il se passer pour mon conjoint si je disparais le premier? Est-ce qu'il pourra rester tranquillement dans notre logement jusqu'à la fin de ses jours? De quelle part des biens va-t-il hériter?» Tous les couples se posent un jour ou l'autre la question du devenir matériel du survivant en cas de décès. Le mariage lui garantit indiscutablement une protection importante, qui joue sur deux plans complémentaires: le régime matrimonial choisi au moment du mariage, et la part d'héritage prévue par la loi, que le conjoint reçoit sans avoir aucun impôt de succession à payer. Mais il est possible de faire encore mieux, avec une donation «au dernier vivant», en modifiant son régime matrimonial ou en souscrivant une assurance-vie. État des lieux.

Protection de base
Lorsque l'un des époux décède, il faut d'abord liquider le régime matrimonial. Dans la grande majorité des cas, il s'agit de la communauté légale réduite aux acquêts». L'ensemble des biens acquis par les époux, même s'ils n'ont pas été financés à part égale par chacun, est partagé en deux. Une moitié revient au conjoint survivant. Ses droits successoraux proprement dits sont ensuite calculés sur l'autre moitié, à laquelle sont ajoutés les biens propres de l'autre. S'il y a des enfants des deux époux, le conjoint a le choix entre un quart en pleine propriété et la totalité en usufruit. S'il y a des enfants nés d'une autre union, il a droit à un quart en pleine propriété

Cadre de vie
Par ailleurs, sans qu'il soit nécessaire de rien précoir à l'avance, le conjoint peut rester gratuitement dans le logement, même s'il était en location, pendant l'année qui suit le décès. Il peut ensuite continuer de l'occuper sa vie durant, s'il appartenait aux époux ou dépendait entièrement de la succession. La valeur de ce droit d'habitation est déduite de sa part d'héritage.

Les plus de la donation
Malgré ce contexte favorable, les époux ont pratiquement toujours intérêt à retourner chez un notaire pour se consentir mutuellement une donation au dernier vivant. C'est une démarche simple, peu coûteuse, qui permet d'augmenter la part du conjoint et lui offre une marge de choix plus importante. Comme la succession, la donation au dernier vivant est totalement défiscalisée.
Trois possibilités.
Au décès, le conjoint survivant peut opter:
soit pour une part de la succession en pleine-propriété, variable selon le lnombre d'enfants (moitié, tiers ou quart des biens, selon qu'il y a respectivement un, deux, ou trois enfants et plus) ;
soit pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit ;
soit pour la totalité en usufruit.

Famille recomposée.

Dans le cadre d'une famille recomposée, c'est-à-dire lorsqu'il y a au moins un enfant d'un premier lit, la donation au dernier vivant permet au conjoint de choisir la totalité de la succession en usufruit, ce que ne permet pas son droit d'héritage légal dans cette situation. Avantage: sa vie durant, il peut continuer à profiter de tous les biens, dont les enfants, nus-propriétaires, ne peuvent pas lui imposer la vente.

L'avantage de la souplesse
La donation au dernier vivant a un autre avantage. Le conjoint peut choisir l'une ou l'autre des trois possibilités qu'elle ouvre (voir ci-dessus), sauf si l'acte de donation l'exclut, ce qui est rare. Mais il peut aussi décider de ne conserver finalement qu'une partie des biens donnés. Cette possibilité n'existe que depuis le 1er janvier 2007 (dernière réforme des successions) Une telle souplesse n'existe pas pour l'usufruit légal, celui dont le conjoint hérite à défaut de donation...
Les frais d'une donation au dernier vivant sont d'environ 180 € lors de sa rédaction, auxquels il faut ajouter 125 € pour l'enregistrement de la donation, au décès du conjoint donateur

Revoir les clauses du contrat de mariage
Modifier le contrat de mariage dans l'intérêt du conjoint survivant, c'est faire le choix d'une démarche plus lourde et plius coûteuse que la donation au dernier vivant. Mais Mais c'est aussi la seule manière de changer directement les règles du partage des biens, avant la succession elle-même. Par ailleurs, une fois que la modification est adoptée, elle ne peut plus être remise en cause, sauf si les époux le décident ensemble. Alors que la donation au dernier vivant peut toujours être révoquée par l'un ou par l'autre...

Amélioration.

Lorsque le régime matrimonial est celui de la communauté légale, on peut l'améliorer en prévoyant que le conjoint prélèvera un bien précis avant le partage, souvent le logement. Ou encore, en décidant qu'il recevra plus que sa moitié de communauté «réglementaire»: les deux tiers, les trois quarts, ou même la totalité des biens communs (clause d'attribution intégrale). Si les époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens, ils peuvent « adoucir » ce régime en créant une société d'acquêts : cela permet de mettre en commun une partie de leurs revenus ou leur résidence principale, à partager comme une communauté au décès.

Formalités.

Dans tous les cas, il faut obligatoirement rédiger une convention chez un notaire, ce qui entrafne des frais variables selon l'importance du patrimoine. S'il y a des enfants mineurs, ou si un enfatn makeyr (ou un créancier) s'oppose à ce changement, il faut faire homologuer la convention par le Tribunal de Grande Instance, avec frais d'avocat à la clé ...

Communauté universelle : pour garder la main
Toujours dans le cadre du changement de régime matrimonial, les conjoints peuvent faire le choix radical de la communauté universelle. C'est un grand classique des régmes matrimoniaux, à déconseiller aux jeunes époux et aux couples qui ont des enfants d'un premier mariage. Jusqu'à l'année dernière, la motivation de ce changement était surtout fiscale, puisqu'il permettait d'éviter les droits de succession au conjoint. Depuis la suppression de ces derniers, la motivation est ailleurs.
Seul propriétaire. «Changer de régime matrimonial pour adopter la communauté universelle reste aujourd'hui un choix possible, même s'il n'a plus d'intérêt fiscal», constate Nathalie Couzigou-Suhas (notaire à Paris). Avec une clause d'attribution intégrale, tous les biens sont transmis au conjoint survivant, sans aucune formalité (déclaration de succession) et, bien sûr, toujours sans droits de succession. Le principal avantage, pour le conjoint qui en bénéficie, c'est qu'il devient seul propriétaire de l'ensemble du patrimoine et qu'il peut donc le gérer en toute liberté. Inconvénient: les enfants sont pénalisés, puisqu'ils n'héritent de rien au premier décès et ne bénéficient qu'une seule fois de l'abattement en ligne directe de 151 950 €.
Qui peut le plus peut le moins. Rien n'empêche de limiter la clause d'attribution intégrale à un bien seulement, par exemple, et surtout, la résidence principale. C'est déjà une très bonne protection !

Assurance-vie hors succession
La souscription d'une assurance-vie peut venir en complément d'une donation au dernier vivant ou d'une modification du régime matrimonial. Pour le conjoint survivant, l'assurance-vie suit exactement le même régime fiscal que la succession: les capitaux transmis par ce biais sont entièrement exonérés de droits de succession. Le montant du contrat est donc exonéré du prélèvement de 20 % (au-delà de 152 500 € de capital versé) et des droits de succession sur les primes versées après 70 ans (au-delà de 30 500 €).
Démembrement. La clause bénéficiaire peut être «démembrée» entre le conjoint usufruitier (dont l'acceptation est soumise à l'accord de l'assuré) et les enfants nus-propriétaires. Tant qu'il est en vie, l'usufruitier dispose comme il l'entend du capital qu'il a reçu. À son décès, les enfants ont une créance correspondant au capital, déductible de l'héritage. C'est avantageux pour eux, car les droits de succession à payer sont moins élevés.

PACS: LE TESTAMENT, SINON RIEN
Comme les époux, les partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession, y compris sur les capitaux versés en exécution d'un contrat d'assurance-vie. Mais ils ne sont pas héritiers l'un de l'autre, ce qui entraîne deux différences importantes: il est indispensable de prendre des dispositions de son vivant, et il ne faut pas oublier que la part qui peut être transmise est moins étendue que dans le cadre du mariage.
II faut tenir compte de la réserve des enfants. Contrairement aux conjoints mariés, les partenaires pacsés ne bénéficient pas d'une «quotité disponible» spéciale. S'il y a trois enfants, par exemple, le partenaire ne peut recevoir par testament que le quart des biens de la succession en pleine propriété. Du coup, il se retrouve en indivision avec les enfants, et donc un peu ligoté. Alors que le conjoint survivant, s'il choisit l'usufruit de la totalité des biens, est plus à même de garder les cartes en main, notamment en ce qui concerne la décision de vendre ou non tel ou tel bien.
II faut prévoir un testament en faveur de son partenaire pacsé. Il doit être écrit en entier, daté et signé par soi-même. En pratique, il est conseillé de le déposer, sous pli non cacheté, chez un notaire: cela permet d'en sécuriser la conservation, et il peut, de plus, être mentionné au fichier central des dispositions de dernières volontés.
Attention, la donation, qui profite immédiatement au partenaire, reste imposable aux droits de donation après un abattement de 76988 €. Par ailleurs, comme un testament, elle doit respecter la réserve des enfants.

LE CONCUBIN, « PARENT PAUVRE »
Les concubins sont toujours considérés comme des étrangers l'un par rapport à l'autre... Ce qui se traduit par l'application d'un taux d'imposition prohibitif sur les donations et rend incontournable le recours à l'assurance-vie.
Avec un taux unique d'imposition à 60 % (réduit de moitié pour toutes les donations en pleine propriété, si le donateur est âgé de moins de 70 ans), les donations restent peu accessibles entre concubins. Quant au testament, il est imposé au même taux, après déduction d'un abattement réduit de 1 520 €, mais sans aucune réduction liée à l'âge du donateur.
Reste l'assurance-vie, éventuellement avec démembrement de la clause bénéficiaire: quasiment obligatoire, si l'on veut s'assurer que le survivant du couple ne sera pas complètement démuni. Mais les sommes versées au-delà de 152500 € sont soumises au prélèvement forfaitaire de 20 %, et les primes versées après 70 ans (au-delà de 30 500 €) sont imposables aux droits de succession.

ASSAINISSEMENT : suis-je bien raccordé ?

(Source : journal d'information des notaires)

L'assainissement constitue un véritable enjeu de la politique en matière d'écologie ; c'est la raison pour laquelle une réglementation abondante régit ce domaine.

II existe deux types d'assainissements :
- l'assainissement collectif, qui permet l'évacuation des eaux usées dans un réseau public,
- et l'assainissement individuel, dont le but est de permettre un traitement sur place des eaux usées domestiques avec leur rejet en milieu naturel.
Environ 14 millions de français sont en dehors d'une zone de raccordement à un système d'assainissement collectif.
Mais a-t-on la possibilité de choisir entre ces deux catégories ?

L'obligation de raccordement
S'il existe un réseau public, le propriétaire n'est pas libre de choisir son mode d'assainissement. En effet, il a l'obligation de se raccorder dans les deux ans de l'entrée en service du réseau public d'assainissement installé pour recevoir les eaux usées domestiques. Toutefois un délai supplémentaire maximum de 10 ans peut bénéficier au propriétaire, ainsi qu'il résulte des dispositions de l'article L 1331-1 du Code de la santé publique.
Dès lors qu'un immeuble n'est pas raccordé, il y a obligation d'avoir un système individuel régulièrement entretenu et vidangé.
Lors du raccordement de l'immeuble, la mairie peut imposer au propriétaire de respecter certaines dispositions. Ainsi par exemple, sur les modalités de raccordement ou la disposition des boites de branchement. La commune dispose également d'un pouvoir de contrôle quant à l'entretien de l'installation et la conformité du branchement de celle-ci au réseau public.
Par ailleurs, à la suite de l'obligation de raccordement, le propriétaire doit neutraliser la fosse septique pouvant exister.
Enfin, si le propriétaire ne respecte pas les obligations ci-dessus, la mairie pourra effectuer d'office les travaux nécessaires, aux frais de l'intéressé.

L'assainissement autonome
Les obligations concernant ce système, sont les suivantes :
- le propriétaire doit veiller à la conformité de l'installation aux règles en vigueur;
- il doit assurer l'entretien et la vidange de son installation par une personne agréée par le Préfet.
- Il doit justifier de la réalisation des travaux de mise en conformité éventuellement prescrits suite au contrôle de l'installation qui doit être réalisé par les Communes au plus tard le 31 décembre 2012, dans un délai de 4 ans, sous peine de sanction financière.

Les vérifications nécessaires lors de la mise en vente du bien
S'il est réccordé au réseau public, les Communes ayant l'obligation de contrôler l'installation, le vendeur doit pouvoir indiquer si son raccordement est conforme et s'il fonctionne normalement.
Si le réseau public est à proximité, il y a lieu d'interroger le vendeur pour connaître les raisons pour lesquelles il n'est pas raccordé. Il peut s'agir d'un réseau nouvellement créé depuis moins de 2 ans (sans obligation de se raccorder avant l'échéance de ce délai). Le vendeur peut disposer d'une dispense ou d'un délai supplémentaire devant faire l'objet d'un arrêté par le maire notifié au vendeur qui pourra, par conséquent, être remis à l'acquéreur. A défaut de dérogation, le propriétaire encourt des sanctions financières et la possibilité que la mairie réalise d'office les travaux à ses frais.
Si le bien dispose d'un assainissement individuel régulier, il devra être conforme et en bon état d'entretien. L'acquéreur pourra demander les dernières factures d'entretien.
De plus, à compter du 1er janvier 2013, pour les immeubles à usage d'habitation non raccordés au réseau public, un certificat sera joint au dossier de diagnostoc technique. A défaut de produire de certificat, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés.

COUPLE ET EXOTISME

(Source : journal d'information des Notaires)

Volonté de faire un mariage intime, attrait de l'exotisme, envie d'originalité ? De plus en plus, chaque année, des couples résidant en France décident de se marier à l'étranger, cet « élément d'extranéité » ayant des conséquences tant lors de la conclusion du mariage qu'au cours de la vie du couple. Parallèlement, certains couples mariés à l'étranger décident par la suite de s'installer sur le territoire français.
Il convient ainsi de distinguer selon qu'un couple français se marie à l'étranger, ou qu'un couple marié à l'étranger s'installe en France.

LES FRANCAIS SE MARIANT A L'ETRANGER.
Le droit français donne compétence à la loi de la nationalité (commune) des époux, soit la loi française, pour régir les conditions de fond de leur mariage. Les français peuvent se marier à l'étranger :
- soit dans les formes locales devant les autorités étrangères compétentes ; dans ce cas, la loi du 14 novembre 2006 relative au contrôle de la validité des mariages à l'étranger a profondément modifié les règles applicables aux unions à l'étranger de couples français. Ainsi, depuis l'entrée en vigueur de cette loi, le 1er mars 2007, les époux doivent, préalablement à leur union, obtenir un certificat de capacité à mariage, délivré par les autorités consulaires, et faire procéder, postérieurement à la célébration du mariage, à la trancription de l'acte de mariage sur les registres de l'état civil français, ce afin de rendre leur union opposable aux tiers en France. Le mariage romantique à Las Vegas ou sur une île paradisiaque du pacifique peut ainsi prendre l'allure d'un parcours du ciombattant ...
- soit dans les formes françaises devant les agents diplomatiques ou consulaires français ; dans ce cas, le mariage ne se distingue pas d'un mariage célébré sur le territoire national.

LE REGIME MATRIMONIAL DU COUPLE MARIE A L'ETRANGER.
Le couple fançais marié à l'étranger lors d'un voyage sera tout simplement soumis au régime légal français (communauté réduite aux acquêts) en l'absence de contrat de mariage.
La détermination du régime matrimonial n'est cependant pas toujours aussi aisée, quand l'élément d'extranéité résulte d'autre chose que du voyage d'agrément organisé en vue du mariage.
Dans ce cas, le régime matrimonial est déterminé par la Convention de La Haye du 14 mars 1978, entrée en vigueur le 1er septembre 1992.
Cette convention donne un rôle primordial à la volonté des époux ; c'est ainsi qu'ils peuvent, dès avant leur mariage, désigner au sein d'un contrat la loi qui sera applicable à leur union, cette loi ne pouvant toutefois être, que : soit celle de la nationalité d'un des époux, soit celle de l'Etat où l'un des époux a sa résidence habituelle, soit celle de l'Etat ou l'un des époux établira sa résidence habituelle après le mariage.
A défaut de choix dûment exprimé, le couple sera soumis à la loi de l'Etat où il aura fixé sa première résidence commune ; dans les cas (rares) où il n'y a pas de résidence commune, c'est la loi de la nationalité commune des époux qui s'appliquera.
En principe, ce rgime est fixé de manière permanente, mais la Convention a prévu des cas de changement volontaire ou automatique de ce régime.
Les époux peuvent, au cours du mariage, par le biais d'un contrat passé devant notaire, soumettre leur union :
- à la loi d'un Etat dont l'un d'eux a la nationalité
- à la loi d'un Etat où l'un d'eux a sa résidence habituelle
- pour tout ou partie des immeubles appartenant au couple, à la loi de leur situation.
Les cas de changement automatique sont au nombre de deux :
- la loi interne de l'Etat où les époux fixent leur résidence habituelle devient applicable s'ils acquièrent tous deux la nationalité de cet Etat ;
- la loi interne de l'Etat où les époux fixent leur résidence habituelle devient applicable lorsqu'après le mariage cette résidence a duré plus de dix ans.

Transmission d'entreprise : quelles faveurs ?

Les mesures fiscales en faveur de la transmission d'entreprise.
(Source : Conseils par des Notaires)

Pour les sociétés, la condition d'engagement collectif de conservation des parts, permettant une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit, n'est pas toujours remplie. Deux dérogations ont été opportunément prévues.

Depuis 2000, la transmission d'entreprise par succession, puis également par donation, est encouragée par une exonération de droits de mutation à titre gratuit, sous certaines conditions.

Les avancées depuis 1996
La transmission des entreprises moyennes soulève depuis longtemps de grandes difficultés. Il faut qu'elle soit préparée sur le plan juridique afin d'éviter la rigidité du droit des successions lorsque le propriétaire a plusieurs enfants. Même si les précautions nécessaires ont été prises, la fiscalité, avec des droits qui peuvent atteindre 40 % même en ligne directe, peut entraîner la disparition de l'entreprise. Le législateur en a pris conscience et en 1996 a prévu un abattement de 50 % appliqué à la valeur de l'entreprise, mais cette mesure a été considérée comme contraire à l'égalité devant l'impôt par le Conseil constitutionnel. En 2000, un nouveau dispositif est adopté, mais il est entouré de telles conditions et assorti de telles sanctions qu'il reste totalement ignoré par les chefs d'entreprise.
Par la suite, la réglementation est progressivement assouplie et l'exonération est étendue aux donations et portée à 75 %.
Reste l'obstacle souvent rencontré : la nécessité de signer un engagement collectif du vivant du chef d'entreprise pour les parts ou actions des sociétés ayant pour objet l'exploitation de l'entreprise. Deux mesures récentes permettent de contourner l'obstacle.

L'engagement réputé acquis
Pour 2007, la loi de finances rectificative 2006 du 30 décembre 2006 prévoit une première dérogation. L'engagement collectif est réputé acquis lorsque les parts ou actions de la société exploitante sont détenues, au moment de la transmission, par le défunt et par son conjoint, depuis au moins deux ans et à hauteur de plus de 20 % si la société est cotée, ou de 34 % si elle ne l'est pas, des droits financiers et des droits de vote attachés aux titres émis par la société. La même règle s'applique en cas de donation. Les fonctions de direction doivent être assurées par le défunt, le donateur ou son conjoint, également depuis deux ans. Curieusement, cette mesure semblait limitée aux époux. Le mot "ou" devant conjoint est substitué à "et" par la loi de finances rectificative pour 2007 du 25 décembre 2007 ; le partenaire lié par un pacte civil de solidarité est ajouté par la même loi.

L'engagement collectif postérieur au décès
Pour 2008 cette fois, la loi de finances du 24 décembre 2007 introduit une seconde dérogation de portée plus générale. Lorsque les parts ou actions transmises par décès n'ont pas fait l'objet d'un engagement collectif de conservation, les héritiers ou légataires, ou encore l'un d'eux, peuvent conclure entre eux ou avec d'autres associés un engagement collectif. Ils doivent le faire dans les six mois du décès.

Les hypothèses visées
A première vue, on pourrait penser que la règle de l'engagement réputé acquis devient inutile du fait de la possibilité de conclure un engagement collectif après le décès. En réalité, les situations sont différentes. L'engagement n'est réputé acquis que lorsque les parts ou les actions sont détenues depuis deux ans dans les proportions indiquées. L'avantage est que l'engagement de conservation pris par les héritiers ou légataires prend effet dès le décès ou la donation. La durée de l'engagement est de quatre ans à compter du décès ou de la donation. L'engagement collectif conclu après le décès peut être pris alors que le défunt ne détient pas le pourcentage de parts ou d'actions imposé par la loi. Les héritiers ou légataires peuvent alors les compléter par des titres sociaux qu'ils détiennent eux-mêmes ou qui sont détenus par d'autres associés qui se joignent à eux pour prendre l'engagement collectif. Celui-ci doit avoir une durée de deux ans et à son expiration l'engagement individuel doit être pris pour quatre ans, ce qui fait au total six ans au lieu de quatre ans lorsque l'engagement collectif est réputé acquis.

Attention : immeuble par destination

(Source : Conseils par des Notaires)
Voici qui doit alerter tout vendeur, et tout acquéreur d'immeuble !
Les « immeubles par destination »
Un jardin joliment fleuri, une cuisine équipée, des trumeaux au-dessus des cheminées... Les futurs acquéreurs tombent sous le charme. Une fois le compromis et la vente signés, c'est l'entrée dans les lieux. Et là surprise, tous ces petits "plus" séduisants ont disparu. Pour savoir qui, de l'acheteur ou du vendeur, est dans son droit, il faut se reporter à la définition des immeubles par destination.
Le Code civil définit les immeubles par destination comme"des effets mobiliers attachés au fond à perpétuelle demeure". En clair, il peut s'agir de tous les meubles qui sont fixés ou scellés à l'immeuble. Les exemples du Code civil sont essentiellement ruraux: forge, alambic, ustensiles agraires... Dans une approche plus large,on peut notamment évoquer les poignées de porte, les portes anciennes, les trumeaux intégrés dans les murs. En bref, tout ce qui fait partie intégrante de l'immeuble.
Une jurisprudence fluctuante
Mais la définition juridique demeure bien souvent très insuffisante. En effet, quid des cuisines intégrées, des tringles à rideaux, des escaliers escamotables d'accès aux combles, des plantes et arbres du jardin, ou encore des appareils de climatisation ? La jurisprudence varie sur toutes ces questions et s'attache essentiellement dans ces décisions à l'analyse spécifique des faits. Ainsi, les éléments de cuisine ont été considérés comme des éléments préfabriqués et donc ne relevant pas de l'immeuble par destination. Si le retrait de ces éléments engendre une dénaturation totale de la pièce, la solution peut être différente. De même, les plantes qui garnissent le terrain (immeuble par nature) peuvent être considérées comme un immeuble par destination. Pour autant, elles ne sont pas attachées au fond à perpétuelle demeure.
La meilleure solution : l'accord préalable des parties
Face à tant d'incertitudes, la meilleure solution afin d'éviter tout contentieux est donc de dresser une liste de tous les éléments du bien. Le vendeur sera chargé de l'établir en précisant ce qu'il laisse et ce qu'il prend. Des précisions qui permettront d'informer l'acquéreur et d'ouvrir d'éventuelles négociations sur le prix de vente.

Couples et fiscalité

(Source : Journal d'information des Notaires)
La nouvelle fiscalité du couple.
Aujourd'hui, la fiscalité prend en compte les différents couples : concubins, pacsés, et époux mariés.
La loi pour le travail, l'emploi et le pouvoir d'acaht, dite loi « TEPA » du 21 août 2007 contient des dispositions intéressant cette fiscalité des couples.
Le concubinage.
Cette nouvelle loi n'a pas prévu de mesures particulières concernant Ses concubins. La fiscalité leur reste très défavorable puisqu'ils se voient appliquer des droits de donation ou succession au taux de 60%.
Les concubins ne sont pas héritiers l'un de l'autre et un testament doit obligatoirement être rédigé pour transmettre des droits au survivant.
Le PACS.
Le PACS est un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures pour organiser leur vie commune.
La loi TEPA prévoit de nouvelles dispositions fiscales :
Auparavant, le partenaire pacsé bénéficiait d'un abattement de 57.000. €, puis était taxé au taux de 40 % et 50% au titre des droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation).
Aujourd'hui, le partenaire pacsé survivant est exonéré de droits de succession, pour les décès survenus à compter du 22 août 2007.
En revanche, il est très important de noter que les partenaires pacsés ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Il est donc impératif de rédiger un testament. A noter également que la loi du 23 juin 2006 (réforme des successions et donations) entrée en vigueur le 1erjanvier 2007 a également modifié la réglementation d'origine liée au PACS, Désormais, son principal inconvénient, la présomption d'indivision, n'est plus la règle. Aujourd'hui chacun est propriétaire de ce qu'il acquiert, les partenaires pacsés pouvant désormais choisir d'être soumis à un régime de séparation de biens.
Ainsi, pour les contrats signés sous l'empire de la loi initiale, ils ont le plus grand intérêt à modifier leur convention afin d'éviter de se trouver soumis à une présomption d'indivision qu'ils n'ont certainement pas choisie.
Les partenaires pacsés ne sont pas exonérés de droits de donation mais continuent de bénéficier d'un abattement personnel.
Cet abattement a été calqué sur celui dont bénéficie le conjoint survivant par la loi TEPA. Il a été porté de 57.000 € à 76.000 €.
Cet abattement est remis en cause si le PACS prend fin au cours de l'année civile de la conclusion de la donation ou de la suivante, pour un motif autre que le mariage ou le décès de l'un des partenaires.
PACS ou mariage ?
La protection juridique du conjoint reste plus importante que pour les partenaires pacsés.
La fiscalité des époux mariés a également été profondément remaniée.
Auparavant, le conjoint bénéficiait d'un abattement de 76.000 € pour les donations et les successions. Désormais, cet abattement ne s'applique plus que pour les donations de biens présents (donation effectuée pendant le mariage). A noter que depuis la loi ayant modifié le régime des divorces, de telles donations sont irrévocables : le donateur ne peut plus les remettre en cause. Cette solution devient dorénavant intéressante pour l'époux qui veut favoriser son conjoint.

Pour les successions, la loi TEPA a exonéré le conjoint survivant de doits de mutation par décès.
Cette exonération produit en outre des effets indirects : en cas de donation de biens propres, le donateur prévoit parfois une réserve d'usufruit (il conserve le droit d'usage, les fruits et les revenus du bien). Fréquemment, il prévoit également la réversion d'usufruit au profit de son conjoint Cette réversion était taxée aux droits de mutation par décès et les droits dus pouvaient être importants compte tenu de la réévaluation du barème de l'usufruit.
Désormais, cette réversion d'usufruit sera également exonérée.
Par ailleurs, dans le cadre de l'assurance-vie, le principe reste l'exonération car ce contrat n'entre pas dans la succession.
Cependant, dans certains cas, il peut y avoir une fiscalité (par exemple le prélèvement de 20% pour les sommes versées au delà d'un certain capital). Lorsque le bénéficiaire du contrat sera exonéré de droits de succession (en l'occurrence le partenaire pacsé ou le conjoint), il sera également exonéré du prélèvement.
Quid de la donation entre époux ?
La donation entre époux reste toujours d'actualité. Elle permet d'avantager le conjoint survivant.
En présence d'enfants, elle ouvre trois choix, qui s'effectueront par le conjoint au décès :
Il peut opter pour la totalité en usufruit.
Il peut opter pour la quotité disponible, soit : la moitié en présence d'un seul enfant, un tiers en présence de deux enfants et un quart s'il a trois enfants ou plus.
Il peut opter pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit.
L'option pour l'usufruit par le conjoint ne fait pas doublon avec l'usufruit légal accordé par la loi, il le sécurise.
Dans certains cas, et compte tenu des nouvelles dispositions fiscales, le conjoint aura intérêt à opter pour une large quotité afin d'appréhender le maximum en franchise de droits, puis de prévoir des donations ou donations-partages pour diminuer ou rendre non taxable la deuxième succession.
Par ailleurs, le conjoint survivant qui bénéficie d'une donation e époux peut limiter, « cantonner » la donation et décider de recevoir seulement une partie des biens qu'il reçoit, voire un bien en particulier. Fiscalement, ce n'est pas considéré comme une donation. Le cantonnement permet une liberté accrue dans la gestion du dossier de succession.
Enfin, l'optimisation fiscale est indispensable, mais il ne faut pas perdre de vue les intérêts civils.
En effet, par exemple :
le PACS permet une optimisation fiscale mais il crée des obligations : les partenaires s'engagent à une assisance réciproque assimilable au devoir de secours entre époux;
il est possible de prévoir un aménagement du régime matrimonial pour une libre disposition de la résidence principale, aménagement utile notamment dans le cas (de plus en plus fréquent) des familles recomposées.

L'assurance-vie : actualités

(Source : Conseils par des Notaires)

ASSURANCE VIE : d'une acceptation « subie » à une acceptation « concertée » du contrat.

Depuis la loi du 17 décembre 2007, le souscripteur d'une assurance-vie ne subit plus les effets indésirables de l'acceptation par le bénéficiaire.
Le régime de l'assurance-vie repose sur la faculté de payer les sommes garanties "lors du décès de l'assuré à un ou plusieurs bénéficiaires déterminés", à la condition que ces derniers acceptent le bénéfice du contrat.
Mais le ou les bénéficiaires pouvaient également exercer cette acceptation, expresse ou tacite, du vivant de l'assuré, ce qui rendait irrévocable l'attribution du bénéfice de l'assurance.
La jurisprudence a rapidement consacré le fait qu'effectuer des retraits, mettre en gage ou obtenir une avance sur contrat devait être assimilé à une révocation de fait du bénéficiaire et a par conséquent subordonné ces actes à l'autorisation du bénéficiaire acceptant, ce qui a suscité les plus vives critiques, le souscripteur étant de fait privé de la possibilité, par exemple, d'augmenter ses revenus par des rachats partiels de son contrat.
II aura fallu six années pour qu'enfin une réforme voie le jour.
La loi du 17 décembre 2007 "permettant la recherche des bénéficiaires des contrats d'assurance sur la vie non réclamés et garantissant les droits des assurés" modifie le Code des assurances en subordonnant à l'accord écrit du souscripteur, par avenant ou dans un acte authentique ou sous seing privé notifié à l'assureur, les effets de l'acceptation bénéficiaire. Ces effets sont désormais expressément décrits dans le Code des assurances, qu'il s'agisse de la faculté de rachat, de l'obtention d'une avance sur contrat ou du nantissement postérieur à l'acceptation bénéficiaire.
Dans la pratique, on peut présumer que l'assureur confronté à une tentative d'acceptation unilatérale du bénéficiaire la transmettra au souscripteur par le biais d'un projet d'avenant, qui n'entraînera les effets de l'acceptation qu'une fois signé par l'intéressé.
Ces nouvelles règles ont donc non seulement le mérite de clarifier une matière devenue confuse, mais permettent surtout d'abandonner l'acceptation subie, source de conflits familiaux, au profit d'une acceptation concertée, protectrice du souscripteur-assuré.
D'effet immédiat, la nouvelle loi ne vise que les acceptations intervenues après son entrée en vigueur, le 17 décembre 2007.
Les acceptations bénéficiaires antérieures au 17 décembre 2007 effectuées sans l'accord écrit du souscripteur pouvaient apparaître discriminatoires pour celui-ci, en lui imposant les mêmes conséquences que celles d'une acceptation qu'il aurait autorisée. La Cour de Cassation, dans un arrêt du 22 février 2008, libère les souscripteurs concernés en considérant que l'acceptation effectuée avant le 17 décembre 2007 ne les prive pas du droit au rachat prévu au contrat.

Voici quelques réflexions utiles à toute personne qui souhaite vendre son appartement ou sa maison :

Les diagnostics préalables à une vente immobilière.

Ces étapes préalables sont sans cesse plus nombreuses, et les diagnostics effectués n'ont pas tous la même durée de validité. Voici un bref rappel de ces diagnostics et durées :

état des risques d'accessibilité au plomb : illimitée (sauf travaux)

présence d'amiante : illimitée (sauf travaux)

certificat de surface loi « Carrez »: illimitée (sauf travaux)


état des risques technologiques et naturels : 6 mois

état de performance énergétique : 10 ans

état parasitaire : 6 mois

état de l'installation intérieure de gaz : 3 ans

diagnostic technique : 3 ans.

Rappelons enfin qu'un état de l'installation électrique sera obligatoire à compter du 1er janvier 2009.