LES "CHARGES RECUPERABLES"

(Source : Conseils par des Notaires)

Tout propriétaire bailleur s'est un jour demandé s'il pouvait basculer la charge de telle ou telle dépense sur son locataire ; voici quelques éléments de réponse.

> Qu'est-ce qu'une charge récupérable?
Les charges récupérables correspondent aux frais payés par le propriétaire qu'il peut réclamer à son locataire s'il le désire. Elles sont distinctes du loyer de base et portent sur trois grandes catégories de dépenses: les frais entraînés par les services liés à l'usage de l'immeuble, les dépenses d'entretien des parties communes et les taxes locatives liées à l'enlèvement des ordures ménagères ou au balayage. Attention, elles ne doivent pas être confondues avec les réparations locatives.

> Quelles sont les charges concernées ?
Les charges récupérables sont énumérées dans le décret du 26 août 1987. Cette liste est exhaustive, ce qui évite tout conflit entre propriétaire et locataire. Si la dépense ne figure pas sur la liste, le propriétaire ne peut pas la réclamer.Aucun débat n'est envisageable. Le décret répartit ces charges en huit catégories; il détaille pour chacune les dépenses concernées :

- ascenseurs et monte-charges,
- parties communes intérieures,
- espaces extérieurs,
- eau froide, eau chaude et chauffage collectif,
- installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives),
- hygiène du bâtiment,
- impositions et redevances,
- équipements divers (ventilation, interphones...).

> Quelles sont les modalités de paiement des charges par le locataire ?
La fréquence de paiement des charges récupéra­bles est définie par le propriétaire. Le plus souvent, le bailleur demande une provision mensuelle à verser en même temps que le montant du loyer. Une régularisation annuelle est ensuite effectuée pour ajuster le montant des charges versées au montant réel des charges récupérables. Un mois avant cette régularisation, le propriétaire doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges, les quantités consommées pour l'eau et l'énergie et les moda­lités de répartition des charges. Le premier document, le décompte, doit être fourni au propriétaire par le syndic, le cas échéant. De plus, ce dernier doit mettre à la disposition du locataire l'ensemble des factures justificatives des charges durant le mois qui suit l'envoi du décompte.

> Le locataire est-il sanctionné en cas de non-paiement des charges ?
Le non-paiement des charges est considéré comme un manquement grave du locataire à ses obligations. C'est pourquoi la plupart des contrats de bail d'habitation comportent une clause qui en prévoit la résiliation en cas de non-paiement des charges, au même titre qu'en cas de loyer impayé. Dans ce cas, une procédure de résiliation du bail peut être engagée devant les tribunaux.

CREDIT D'IMPOT ET RESIDENCE PRINCIPALE

(Source : Conseils par des Notaires)

Depuis l'imposition des revenus de 2007, les intérêts d'emprunt versés pour acquérir une résidence principale ouvrent droit à un avantage fiscal, sous certaines conditions.

Toutes les personnes dont le domicile fiscal est situé en France et qui ont contracté, depuis le 6 mai 2007, un emprunt auprès d'un établissement financier pour l'acquisition de leur résidence principale, qu'il s'agisse d'une première acquisition ou non, sont éligibles au crédit d'impôt. La résidence principale peut être la propriété de l'un des époux ou partenaires pacsés ou bien d'une personne à la charge du foyer fiscal, sans aucune condition de ressources. Les associés d'une société civile peuvent également bénéficier du dispositif à hauteur de leur participation dans le capital social, dans les mêmes conditions que les proprié­taires détenant leur résidence en direct, sous réserve que le bien n'ait pas été antérieure­ment leur propriété.

> Les biens concernés
II doit s'agir d'un immeuble à usage de rési­dence principale, neuf ou ancien, en cours de construction ou acheté en l'état futur d'achèvement ou de rénovation. Une péni­che ou un bateau utilisé en point fixe à titre de résidence principale est également éligible au dispositif, sous réserve d'être soumis à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Le paiement d'une soulte de partage, les travaux d'agrandissement et les travaux de transformation de locaux à usage d'habitation bénéficient des mêmes dispositions.

Modalités d'application
Le crédit d'impôt est accordé lors des cinq premières années du crédit. Il est calculé
sur la base du montant des intérêts annuels de l'emprunt et vient en diminution de l'impôt sur le revenu. Pour les personnes non impo­sables, ou lorsque le crédit d'impôt excède le montant de l'impôt, l'administration fiscale restitue soit la totalité du crédit d'impôt, soit la différence entre le crédit d'impôt et l'impôt dû par le contribuable.

> Montant du crédit d'impôt
La réduction d'impôt est égale à 40 % des intérêts du crédit acquittés au titre des douze premières mensualités et de 20 % au-delà jusqu'à la cinquième année, dans la limite d'un plafond. Ce plafond est déterminé en fonction de la composition familiale du foyer fiscal, appréciée au ier janvier de l'année d'imposition, ou au 31 décembre si cela est plus favorable au contribuable. Le plafond annuel est de 3750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7500 € pour les personnes soumises à imposition commune. Si le foyer fiscal est composé d'au moins une personne handi­capée, ces montants sont respectivement portés à 7500 € et 15000 €. Le plafond de base est majoré de 500 € par personne à charge.