LES "CHARGES RECUPERABLES"

(Source : Conseils par des Notaires)

Tout propriétaire bailleur s'est un jour demandé s'il pouvait basculer la charge de telle ou telle dépense sur son locataire ; voici quelques éléments de réponse.

> Qu'est-ce qu'une charge récupérable?
Les charges récupérables correspondent aux frais payés par le propriétaire qu'il peut réclamer à son locataire s'il le désire. Elles sont distinctes du loyer de base et portent sur trois grandes catégories de dépenses: les frais entraînés par les services liés à l'usage de l'immeuble, les dépenses d'entretien des parties communes et les taxes locatives liées à l'enlèvement des ordures ménagères ou au balayage. Attention, elles ne doivent pas être confondues avec les réparations locatives.

> Quelles sont les charges concernées ?
Les charges récupérables sont énumérées dans le décret du 26 août 1987. Cette liste est exhaustive, ce qui évite tout conflit entre propriétaire et locataire. Si la dépense ne figure pas sur la liste, le propriétaire ne peut pas la réclamer.Aucun débat n'est envisageable. Le décret répartit ces charges en huit catégories; il détaille pour chacune les dépenses concernées :

- ascenseurs et monte-charges,
- parties communes intérieures,
- espaces extérieurs,
- eau froide, eau chaude et chauffage collectif,
- installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives),
- hygiène du bâtiment,
- impositions et redevances,
- équipements divers (ventilation, interphones...).

> Quelles sont les modalités de paiement des charges par le locataire ?
La fréquence de paiement des charges récupéra­bles est définie par le propriétaire. Le plus souvent, le bailleur demande une provision mensuelle à verser en même temps que le montant du loyer. Une régularisation annuelle est ensuite effectuée pour ajuster le montant des charges versées au montant réel des charges récupérables. Un mois avant cette régularisation, le propriétaire doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges, les quantités consommées pour l'eau et l'énergie et les moda­lités de répartition des charges. Le premier document, le décompte, doit être fourni au propriétaire par le syndic, le cas échéant. De plus, ce dernier doit mettre à la disposition du locataire l'ensemble des factures justificatives des charges durant le mois qui suit l'envoi du décompte.

> Le locataire est-il sanctionné en cas de non-paiement des charges ?
Le non-paiement des charges est considéré comme un manquement grave du locataire à ses obligations. C'est pourquoi la plupart des contrats de bail d'habitation comportent une clause qui en prévoit la résiliation en cas de non-paiement des charges, au même titre qu'en cas de loyer impayé. Dans ce cas, une procédure de résiliation du bail peut être engagée devant les tribunaux.