USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE : Comment sont imposés les revenus fonciers ?

(Source : Conseils par des Notaires)

Dans certains cas, le contribuable est autorisé à imputer le déficit constaté de son revenu global. La détention d'un immeuble en démembre­ment de propriété en est une illustration.

Il est très fréquent qu'à la suite d'une succession ou d'une donation, un immeuble d'habitation soit détenu par un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires. Ce démembrement de propriété comporte de nombreuses inci­dences fiscales, notamment au regard de l'ISF, mais aussi en matière de revenus fonciers.
L'une des principales questions soulevées par cette situation réside dans l'imputa­tion du déficit foncier supporté, le cas échéant, par l'usufruitier et le nu-proprié­taire. La situation diffère selon que le bien immobilier est loué à un tiers ou est occupé par l'usufruitier ou par le nu-propriétaire.

LA LOCATION À UN TIERS
Lorsqu'un immeuble grevé d'un usufruit est loué à un tiers, l'usufruitier perçoit les loyers pour lesquels il est imposable dans la caté­gorie des revenus fonciers. Des loyers perçus, il déduit les charges qu'il a effecti­vement supportées et dont il est tenu au titre de l'article 605 du Code civil, par exemple les réparations d'entretien. L'usufruitier peut aussi déduire le montant des travaux des grosses réparations qu'il a effectivement pris en charge.

La définition des grosses réparations.
Conformément à l'article 605 du Code civil, les dépenses des grosses répara­tions incombent légalement au nu-proprié­taire. Elles sont néanmoins à la charge de l'usufruitier si ces travaux sont occasionnés par le défaut de réparation et d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit.
Selon l'article 606 du Code civil, constituent des grosses réparations celles des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures. La jurisprudence et la doctrine administrative ont également considéré que rentraient dans cette catégorie les travaux tendant à la réfection du plancher et de la toiture (à l'exclusion de ceux visant seule­ment à l'amélioration ou à des réparations locatives).
En revanche, ne constituent pas des travaux de grosses réparations les dépenses de reconstruction, les travaux d'isolation des murs, de plâtrerie, de modification des installations sanitaires, électriques et de chauffage.

Le déficit subi par l'usufruitier.
L'usufruitier peut imputer sur son revenu global les déficits fonciers qu'il subit. Cette imputation s'effectue dans les condi­tions de droit commun. L'origine du démem­brement (à titre gratuit ou à titre onéreux) est indifférente, mais le contribuable doit maintenir l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troi­sième année suivant celle de l'imputation. Si le montant des charges déductibles excède le revenu brut foncier, le déficit résultant de dépenses autres que les intérêts d'em­prunt s'impute sur le revenu global du contri­buable dans la limite annuelle de 10700 €. Cette limite est portée selon certaines moda­lités à 15 300 € en présence d'un bien acquis dans le cadre du dispositif Périssol. La fraction de déficit excédant ce seuil ainsi que celle résultant des intérêts d'em­prunt (contractés, par exemple, pour la conservation, l'acquisition, la construction ou la réparation du bien immobilier) ne peuvent s'imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global est insuffisant pour absor­ber le déficit foncier imputable (limité à 10 7 00 €), un déficit global est alors constaté. Il reste imputable sur les revenus globauxdes six années suivantes.

La situation du nu-propriétaire.
Dans la mesure où il ne perçoit pas les loyers, le nu-propriétaire n'a pas de revenus à déclarer au titre de ce bien immobilier. Une disposition du Code général des impôts (artide 156-1-3°) lui permet toutefois de déduire du revenu foncier de ses autres immeubles, ou, à défaut (c'est-à-dire en cas d'absence d'autres revenus fonciers ou d'insuffi­sance de ceux-ci), de son revenu global, sans limitation, les dépenses de grosses répa­rations du bien démembré qu'il a suppor­tées.
Pour que le déficit subi par le nu-proprié­taire soit imputable sur le revenu global, le démembrement de propriété doit résulter d'une succession ou d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement.
Le démembrement de propriété doit concer­ner un bien immobilier, bâti ou non. Sont exclus les démembrements portant sur les titres de sociétés.

Les autres dépenses.
Seule la fraction du déficit foncier résultant des grosses réparations acquittées par le nu-propriétaire conformément à l'article 605 du Code civil est imputable, sans limitation, sur le revenu global.
En conséquence, la fraction du déficit foncier ayant pour origine d'autres dépenses (par exemple, les intérêts d'emprunt, notam­ment ceux contractés pour payer les dépenses de grosses réparations) est uniquement imputable dans les conditions de droit commun (voir plus haut).
Le nu-propriétaire qui bénéficie de l'impu­tation sur son revenu global du déficit foncier ainsi constaté doit déposer une déclaration spéciale n° 2044 et ne peut, en conséquence, bénéficier du régime du micro-foncier. En revanche, l'imputation du déficit foncier constaté sur le revenu global (CGI, art.156-1-30) n'est pas subordonnée à la durée mini­male de location de trois ans prévue pour l'application du régime de droit commun. Enfin, ce dispositif spécifique ne concerne que les revenus fonciers. En conséquence, il ne s'applique pas lorsque le bien est donné en location en meublé.

L'OCCUPATION PAR L'USUFRUITIER
Si l'usufruitier occupe le logement, il n'est pas imposé à raison du revenu en nature correspondant à cette occupation gratuite. Il se trouve dans la même situation qu'un contribuable se réservant la jouissance de son logement. Il peut par ailleurs bénéfi­cier, au titre de son habitation principale, des crédits d'impôt dont aurait bénéficié le plein propriétaire occupant. L'immeuble n'étant pas loué, le nu-proprié­taire ne peut déduire les dépenses qu'il a effectivement supportées.

L'OCCUPATION PAR LE NU-PROPRIETAIRE
La situation diffère selon que le nu-proprié­taire occupe le logement gratuitement ou moyennant un loyer.
En cas d'occupation gratuite, l'usufruitier est considéré comme ayant conservé la jouissance du bien. En conséquence, il n'est pas imposé au titre de cette mise à dispo­sition, mais il ne peut déduire aucune des dépenses engagées.
Quant au nu-propriétaire, si le biendémembré constitue son habitation principale, il bénéficie, toutes autres conditions étant réunies, des crédits d'impôt éventuellement applicables mais ne peut, en principe, déduire aucune des dépenses qui lui incombent.

En cas de location
Si le nu-propriétaire verse à l'usufruitier un loyer correspondant à la valeur du marché, ce dernier se trouve dans la même situation que si le bien était loué à un tiers. Il est imposé dans la catégorie des revenus fonciers et déduit les charges qu'il a effec­tivement supportées. Le nu-propriétaire déduit notamment les dépenses de grosses réparations de ses autres revenus fonciers, ou à défaut de son revenu global.

Le contrôle du fisc
Cette situation exige la plus grande prudence. En effet, le fisc peut recourir à la procédure de répression des abus de droit et remettre en cause la déduction effectuée par le nu-propriétaire au titre des travaux de grosses réparations. Il peut prétendre que la location est fictive, notamment en raison d'un loyer non versé ou jugé anor­malement bas. Il considère alors que le bail a pour but exclusif d'atténuer la charge fiscale du nu-propriétaire.

LA SOUSCRIPTION D'UN EMPRUNT PAR DES CONCUBINS

(Source : Conseils par des Notaires)

Souscrire un emprunt à deux sans être mariés ni pacsés implique quelques précautions pour éviter des désagréments ultérieurs.

La vie à deux précède bien souvent le mariage. Résultat: l'acquisition du premier bien immobilier par un couple de concubins devient une pratique très répandue. Les établissements
bancaires sont rodés et chacun semble y trouver son compte sans difficulté. Toutefois, il est utile de se projeter dans l'avenir pour organiser au mieux son financement.

LES DIFFÉRENTES MODALITES D'ACQUISITION
Acheter un bien à deux sans avoir officialisé son union peut prendre différentes formes juridiques, desquelles découlent les moda­lités de financement de l'emprunt.

L'indivision
Formule la plus simple et la moins coûteuse, l'indivision remporte la grande majorité des suffrages chez les jeunes couples de concu­bins. En effet, elle permet de répartir les parts de chacun sur le bien immobilier à hauteur de son financement. Ainsi, si chaque concu­bin déclare financer 50 % du bien, le notaire stipulera dans l'acte de vente que chaque acquéreur est propriétaire à parts égales. L'indivision permet également de répartir la propriété à parts inégales si l'un des ache­teurs contribue plus largement au finance­ment. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de respecter la corrélation entre emprunt et acquisition (voir plus loin).

La Société civile immobilière (SCI)

Plus prisée par les investisseurs que par les particuliers qui souhaitent acquérir leur rési­dence principale, la SCI demeure néanmoins une alternative pour les concubins. Contrairement à l'indivision, elle implique un formalisme rigoureux et donc plus coûteux : rédaction de statuts de société, enregistre­ment au Registre du commerce et des sociétés, nomination d'un ou plusieurs gérants, tenue d'une comptabilité, publication annuelle des comptes sociaux ... En cas d'achat sous cette forme, c'est la SCI qui est propriétaire du bien. Côté financement, l'emprunt bancaire est souscrit par la société. Il fait le plus souvent l'objet d'un cautionnement personnel de chaque associé assorti d'un cautionnement solidaire entre eux.

LA FAUSSE RÉPARTITION DES PARTS
Lorsque les concubins achètent en indivision et souscrivent un prêt immobilier ensemble pour financer leur acquisition, ils choisissent parfois de répartir leurs parts dans l'acte de vente sans respecter la réalité du finance­ment. Ainsi, il n'est pas rare que l'un des concubins rembourse seul l'emprunt mais que les deux figurent à parts égales sur l'acte de vente. L'hypothèse inverse est également envisageable ! l'un des deux seulement appa­raît comme détenteur de 70% des parts du bien mais que les deux participent au remboursement de l'emprunt à même hauteur, les revenus du second ayant évolué depuis l'achat.

Les risques
La répartition des parts qui ne correspond pas à la réalité du financement constitue une véritable fausse bonne idée. En effet, en cas de séparation, celui qui a participé au financement au-delà de la part figurant dans l'acte notarié ne pourra compter que sur la bonne foi de son concubin pour rétablir la réalité des comptes. Un pari plutôt risqué. Quant à ceux qui vivent dans la plus parfaite harmonie, ils encourent les foudres de l'ad­ministration fiscale, qui peut requalifier le décalage entre parts de propriété et finan­cement en donation déguisée. La note peut être salée, les concubins ne bénéficiant d'au­cun abattement et étant fiscalement consi­dérés comme des tiers.

LES MODALITÉS DE REMBOURSEMENT
Bien organiser ses modalités de rembour­sement fait partie des précautions à pren­dre pourtous les couples d'acquéreurs et bien plus encore, pour les concubins qui sont les seuls maîtres de la gestion de leur patrimoine.

Le compte joint
Bien souvent, la vie commune implique l'ou­verture d'un compte commun sur lequel sont prélevées les mensualités destinées à rembourser l'emprunt. Rares sont les couples qui perçoivent des revenus mensuels strictement identiques. Par conséquent, même si l'emprunt est souscrit à parts égales, celui qui gagne plus rembourse plus, les revenus étant confondus. Et en cas de séparation, il sera impossible de prouver le montant réel du financement de chacun. Le compromis peut s'avérer une bonne solu­tion : chaque concubin conserve un compte bancaire personnel sur lequel est versé son salaire et le couple ouvre un compte joint sur lequel il effectue les versements néces­saires aux prélèvements de l'emprunt.

Les comptes séparés

Autre hypothèse: chaque concubin dispose d'un compte bancaire personnel sur lequel est prélevée la part de l'emprunt correspon­dant à son financement. En cas de sépara­tion, les relevés de banque permettront d'établir très précisément la contribution de chacun. À condition de bien s'entendre, aucune règle légale ne régissant la séparation des concubins.

Et en cas de séparation ?
Le transfert de prêt à un seul concubin.
Lorsque le couple se sépare et que l'em­prunt n'est pas remboursé, la solution la plus simple est de vendre le bien pour solder le prêt. Mais si l'un des deux dispose des fonds nécessaires pour racheter la part de l'autre, il peut demander à l'établisse­ment bancaire le transfert du prêt à son seul nom. Attention, toutefois, il faut présen­ter des garanties suffisantes car le passage de deux co-emprunteurs à un seul présente des risques évidents pour la banque.

CREDIT D'IMPOT ET DEPENSES D'ISOLATION OU D'ECONOMIE D'ENERGIE

(Source : Conseils par des notaires)

Les dépenses liées à l'isolation thermique et à l'économie d'énergie entreprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 peuvent être compensées de façon notable par un avan­tage fiscal.

Le crédit d'impôt concerne une liste limitative d'équipements fixée par un arrêté ministériel du 9 février 2005. Il peut s'agir de l'acquisition de chaudières à basse température ou à condensation utilisées comme mode de chauffage et de production d'eau chaude.

Mais le crédit d'impôt concerne aussi les matériaux d'isolation thermique - volets, fenêtres, calorifugeage - et les appareils de régulation de chauffage. Les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur spécifiques permettent aussi de bénéfi­cier de l'avantage fiscal. Attention, seule la valeur des matériaux et équipements fait l'objet du crédit d'impôt ; la main-d'œuvre en est exclue.

Qui peut en bénéficier ?
L'avantage fiscal est attribué indifféremment aux contribuables propriétaires, locataires ou occu­pants à titre gratuit de leur résidence principale. Dans les cas des logements collectifs, chaque copropriétaire peut faire état de la quote-part de ses dépenses liées à l'équipement commun et entrant dans le champ d'application du crédit d'impôt. Le bénéfice du crédit d'impôt n'est accordé que pour une résidence principale située en France, qu'il s'agisse d'un logement ancien faisant l'objet d'une rénovation ou d'une habita­tion neuve ou en cours de construction.

Quel est le taux du crédit d'impôt et le montant maximum ?
Le crédit d'impôt est plafonné à 8000 euros pour une personne seule, 16000 euros pour un couple ; ces montants sont majorés de 400 euros pour le premier enfant, 500 euros pour le second et 600 euros par enfant à compter du troisième. Ces plafonds englobent toutes les dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt engagées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009. À noter toutefois qu'en cas de changement de résidence principale, le contribuable bénéficie d'un nouveau plafond. Enfin, le crédit d'impôt ne peut excéder 15 % du prix d'acquisition d'une chaudière à basse température, 25 % d'une chaudière à condensation, du matériau d'isolation thermique ou d'un appareil de régulation de chauffage ; ce dernier plafond est porté à 40 % si le logement concerné a été achevé avant le 1er janvier 1977 et si ces équipements sont installés au plus tard le 3l décembre de la deuxième année qui suit celle de son acquisition. Enfin, le crédit s'élève à 50 % du coût d'un équipe­ment de production d'énergie renouvelable ou d'une pompe à chaleur.

Quelles sont les modalités d'imputation et de restitution ?
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, il faut imputer le crédit d'impôt sur le montant de l'impôt sur le revenu dû pour l'année du paiement de la facture. Si ce crédit excède l'impôt ou si le particulier n'est pas imposable, l'administration fiscale reverse la somme au contribuable. Cas particulier, si après avoir bénéficié du dispositif à la suite d'un sinistre, le contribuable obtient dans les cinq ans le remboursement de ses dépenses par sa compa­gnie d'assurance, il fait l'objet d'une reprise du crédit d'impôt.Toutefois, si les dépenses d'équipement étaient intervenues avant le sinistre, il ne risque aucune reprise de son crédit d'impôt.

Quels sont les justificatifs à fournir ?
Pour bénéficier du crédit d'impôt, il faut justifier de ses dépenses en remettant une facture à l'administration fiscale. La date prise en compte est celle du paiement effectif de la facture, le versement d'un acompte n'ayant pas de valeur au titre l'avantage fiscal. À titre d'exemple, si le particulier verse un acompte en décembre 2007 et paie la totalité de la facture en janvier 2008, il ne pourra prétendre au crédit d'impôt que sur l'imposition de ses revenus de 2008. Si le paiement des travaux est effectué par le syndic de copropriété, ce dernier doit fournir aux copro­priétaires qui ont financé les travaux une attesta­tion établissant formellement la date du paiement.