(Source : Conseils par des Notaires)
Souscrire un emprunt à deux sans être mariés ni pacsés implique quelques précautions pour éviter des désagréments ultérieurs.
La vie à deux précède bien souvent le mariage. Résultat: l'acquisition du premier bien immobilier par un couple de concubins devient une pratique très répandue. Les établissements
bancaires sont rodés et chacun semble y trouver son compte sans difficulté. Toutefois, il est utile de se projeter dans l'avenir pour organiser au mieux son financement.
LES DIFFÉRENTES MODALITES D'ACQUISITION
Acheter un bien à deux sans avoir officialisé son union peut prendre différentes formes juridiques, desquelles découlent les modalités de financement de l'emprunt.
Acheter un bien à deux sans avoir officialisé son union peut prendre différentes formes juridiques, desquelles découlent les modalités de financement de l'emprunt.
L'indivision
Formule la plus simple et la moins coûteuse, l'indivision remporte la grande majorité des suffrages chez les jeunes couples de concubins. En effet, elle permet de répartir les parts de chacun sur le bien immobilier à hauteur de son financement. Ainsi, si chaque concubin déclare financer 50 % du bien, le notaire stipulera dans l'acte de vente que chaque acquéreur est propriétaire à parts égales. L'indivision permet également de répartir la propriété à parts inégales si l'un des acheteurs contribue plus largement au financement. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de respecter la corrélation entre emprunt et acquisition (voir plus loin).
Formule la plus simple et la moins coûteuse, l'indivision remporte la grande majorité des suffrages chez les jeunes couples de concubins. En effet, elle permet de répartir les parts de chacun sur le bien immobilier à hauteur de son financement. Ainsi, si chaque concubin déclare financer 50 % du bien, le notaire stipulera dans l'acte de vente que chaque acquéreur est propriétaire à parts égales. L'indivision permet également de répartir la propriété à parts inégales si l'un des acheteurs contribue plus largement au financement. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de respecter la corrélation entre emprunt et acquisition (voir plus loin).
La Société civile immobilière (SCI)
Plus prisée par les investisseurs que par les particuliers qui souhaitent acquérir leur résidence principale, la SCI demeure néanmoins une alternative pour les concubins. Contrairement à l'indivision, elle implique un formalisme rigoureux et donc plus coûteux : rédaction de statuts de société, enregistrement au Registre du commerce et des sociétés, nomination d'un ou plusieurs gérants, tenue d'une comptabilité, publication annuelle des comptes sociaux ... En cas d'achat sous cette forme, c'est la SCI qui est propriétaire du bien. Côté financement, l'emprunt bancaire est souscrit par la société. Il fait le plus souvent l'objet d'un cautionnement personnel de chaque associé assorti d'un cautionnement solidaire entre eux.
LA FAUSSE RÉPARTITION DES PARTS
Lorsque les concubins achètent en indivision et souscrivent un prêt immobilier ensemble pour financer leur acquisition, ils choisissent parfois de répartir leurs parts dans l'acte de vente sans respecter la réalité du financement. Ainsi, il n'est pas rare que l'un des concubins rembourse seul l'emprunt mais que les deux figurent à parts égales sur l'acte de vente. L'hypothèse inverse est également envisageable ! l'un des deux seulement apparaît comme détenteur de 70% des parts du bien mais que les deux participent au remboursement de l'emprunt à même hauteur, les revenus du second ayant évolué depuis l'achat.
Les risques
La répartition des parts qui ne correspond pas à la réalité du financement constitue une véritable fausse bonne idée. En effet, en cas de séparation, celui qui a participé au financement au-delà de la part figurant dans l'acte notarié ne pourra compter que sur la bonne foi de son concubin pour rétablir la réalité des comptes. Un pari plutôt risqué. Quant à ceux qui vivent dans la plus parfaite harmonie, ils encourent les foudres de l'administration fiscale, qui peut requalifier le décalage entre parts de propriété et financement en donation déguisée. La note peut être salée, les concubins ne bénéficiant d'aucun abattement et étant fiscalement considérés comme des tiers.
La répartition des parts qui ne correspond pas à la réalité du financement constitue une véritable fausse bonne idée. En effet, en cas de séparation, celui qui a participé au financement au-delà de la part figurant dans l'acte notarié ne pourra compter que sur la bonne foi de son concubin pour rétablir la réalité des comptes. Un pari plutôt risqué. Quant à ceux qui vivent dans la plus parfaite harmonie, ils encourent les foudres de l'administration fiscale, qui peut requalifier le décalage entre parts de propriété et financement en donation déguisée. La note peut être salée, les concubins ne bénéficiant d'aucun abattement et étant fiscalement considérés comme des tiers.
LES MODALITÉS DE REMBOURSEMENT
Bien organiser ses modalités de remboursement fait partie des précautions à prendre pourtous les couples d'acquéreurs et bien plus encore, pour les concubins qui sont les seuls maîtres de la gestion de leur patrimoine.
Bien organiser ses modalités de remboursement fait partie des précautions à prendre pourtous les couples d'acquéreurs et bien plus encore, pour les concubins qui sont les seuls maîtres de la gestion de leur patrimoine.
Le compte joint
Bien souvent, la vie commune implique l'ouverture d'un compte commun sur lequel sont prélevées les mensualités destinées à rembourser l'emprunt. Rares sont les couples qui perçoivent des revenus mensuels strictement identiques. Par conséquent, même si l'emprunt est souscrit à parts égales, celui qui gagne plus rembourse plus, les revenus étant confondus. Et en cas de séparation, il sera impossible de prouver le montant réel du financement de chacun. Le compromis peut s'avérer une bonne solution : chaque concubin conserve un compte bancaire personnel sur lequel est versé son salaire et le couple ouvre un compte joint sur lequel il effectue les versements nécessaires aux prélèvements de l'emprunt.
Bien souvent, la vie commune implique l'ouverture d'un compte commun sur lequel sont prélevées les mensualités destinées à rembourser l'emprunt. Rares sont les couples qui perçoivent des revenus mensuels strictement identiques. Par conséquent, même si l'emprunt est souscrit à parts égales, celui qui gagne plus rembourse plus, les revenus étant confondus. Et en cas de séparation, il sera impossible de prouver le montant réel du financement de chacun. Le compromis peut s'avérer une bonne solution : chaque concubin conserve un compte bancaire personnel sur lequel est versé son salaire et le couple ouvre un compte joint sur lequel il effectue les versements nécessaires aux prélèvements de l'emprunt.
Les comptes séparés
Autre hypothèse: chaque concubin dispose d'un compte bancaire personnel sur lequel est prélevée la part de l'emprunt correspondant à son financement. En cas de séparation, les relevés de banque permettront d'établir très précisément la contribution de chacun. À condition de bien s'entendre, aucune règle légale ne régissant la séparation des concubins.
Et en cas de séparation ?
Le transfert de prêt à un seul concubin.
Lorsque le couple se sépare et que l'emprunt n'est pas remboursé, la solution la plus simple est de vendre le bien pour solder le prêt. Mais si l'un des deux dispose des fonds nécessaires pour racheter la part de l'autre, il peut demander à l'établissement bancaire le transfert du prêt à son seul nom. Attention, toutefois, il faut présenter des garanties suffisantes car le passage de deux co-emprunteurs à un seul présente des risques évidents pour la banque.
Le transfert de prêt à un seul concubin.
Lorsque le couple se sépare et que l'emprunt n'est pas remboursé, la solution la plus simple est de vendre le bien pour solder le prêt. Mais si l'un des deux dispose des fonds nécessaires pour racheter la part de l'autre, il peut demander à l'établissement bancaire le transfert du prêt à son seul nom. Attention, toutefois, il faut présenter des garanties suffisantes car le passage de deux co-emprunteurs à un seul présente des risques évidents pour la banque.
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